Quy định về chia đất đồng sở hữu

Vì là người bỏ ra số nhiều nhiều gấp 3 lần so với bạn để mua mảnh đất và tôi cũng là người chủ động trong mọi việc, từ tìm đất cho đến thực hiện giao dịch mua bán nên chúng tôi thống nhất để tôi đứng tên chính trên sổ đỏ, còn bạn tôi chỉ đứng tên phụ.

Quy định về chia đất đồng sở hữu.

Nhưng khi tôi phát hiện người bạn ấy chuyên nói xấu tôi và có nhiều hành động không được tốt đẹp nên mối quan hệ của chúng tôi cũng bắt đầu rạn nứt. Lúc này, giá mảnh đất kia cũng đang lên nên chúng tôi cũng không muốn bán. Vậy nên tôi muốn hỏi khi bán mảnh đất thì tỷ lệ phân chia giữa chúng tôi sẽ được thực hiện như thế nào? Tôi liệu có được hưởng phần gấp 3 lần so với người bạn kia không?

Ngọc Linh

Luật sư tư vấn:

Điều 98 (khoản 2) Luật Đất đai 2013 đã quy định, phải ghi đầy đủ tên của tất cả đồng sở chung quyền sử dụng đất, sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là sổ đỏ), đồng thời mỗi người sẽ được cấp một giấy, trừ trường hợp các đồng sở hữu yêu cầu cấp chung và trao cho một người đại diện.

Căn cứ theo nội dung quy định nêu trên thì quyền và lợi ích trước pháp luật của các chủ thể trên sổ đỏ là bình đẳng như nhau, không có sự phân biệt giữa người đứng tên chính hay người đứng tên phụ.

Đối với trường hợp của bạn nêu trên, quyền sử dụng đất sẽ là sở hữu chung hợp nhất theo quy định tại điều 210 Bộ luật Dân sự. Quyền và nghĩa vụ của các chủ sở hữu chung hợp nhất đối với tài sản thuộc sở hữu chung là ngang nhau, tức 50/50, không có người sở hữu nhiều và người sở hữu ít. Đồng thời, phải có sự chấp thuận của tất cả các đồng sở hữu trong việc quản lý, sử dụng và định đoạt thửa đất.

Vậy, các đồng sở hữu nên lập Biên bản thỏa thuận về tỉ lệ góp vốn (có công chứng hoặc chứng thực) hoặc lập Vi bằng do Văn phòng Thừa phát lại thực hiện để có căn cứ xác định tỉ lệ góp vốn. Có thể lập văn bản này trước hoặc sau khi cấp sổ đỏ đều được. Đây sẽ là cơ sở pháp lý trong việc xác định tỉ lệ góp vốn, tỉ lệ phân chia lợi nhuận (có thể không trùng tỉ lệ góp vốn), điều kiện khi chuyển nhượng tài sản cho người khác... Trong trường hợp có tranh chấp xảy ra thì Biên bản thỏa thuận hoặc Vi bằng sẽ là nguồn chứng cứ để phân định tỉ lệ sở hữu và các quyền cũng như nghĩa vụ khác của các đồng sở hữu.

Nếu một trong số các văn bản trên không được các đồng sở hữu lập hoặc lập không hợp pháp, trong khi không có thêm chứng cứ nào về tỉ lệ góp vốn thì tỉ lệ góp vốn giữa các bên sẽ là ngang nhau khi đưa ra pháp luật.

Luật sư Vũ Tiến Vinh
Công ty luật Bảo An, Hà Nội