Theo Cushman & Wakefield, kén vị trí ở khu trung tâm, bị hạn chế thời gian sở hữu, nguồn cầu chưa nhiều, phải chia sẻ không gian sống và làm việc nhỏ hẹp,... là những hạn chế khiến căn hộ officetel gặp khó trong việc chinh phục giới đầu tư.
Hai năm qua, Sài Gòn xuất hiện nhiều dự án chào bán loại hình căn hộ văn phòng - officetel, trong khi cách đây 10 năm, chỉ duy nhất dự án The Manor (giai đoạn 2) giao dịch sản phẩm này. Dòng căn hộ đa chức năng lai giữa nhà ở, văn phòng và khách sạn này đang được chào bán rầm rộ khắp Tp.HCM với kích cỡ trung bình là 30-40 m2.
Ông Alex Crane, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, không quá khi nói rằng căn hộ văn phòng officetel đang nổi lên như kênh đầu tư mới và nhận được nhiều quan tâm trong thời gian qua tại Tp.HCM. Song, vẫn có một vài ẩn số tạo nên không ít thách thức cho phân khúc này.
Một là, khách mua không được sở hữu vĩnh viễn căn hộ officetel. Phần lớn dòng sản phẩm này được bán trên thị trường theo hình thức sở hữu có thời hạn, phổ biến nhất là 50 năm.
Hai là, hiện nay vẫn chưa có quy định cụ thể về quyền sở hữu và sử dụng căn hộ lai giữa mục đích lưu trú và làm việc, cũng chưa có các quy định về việc sở hữu căn hộ officetel đối với người nước ngoài.
Ba là, hạn chế của officetel là không gian sinh hoạt bị giới hạn và phải chia sẻ, tối ưu hóa với không gian làm việc. Những căn hộ này thường chỉ phù hợp với đối tượng khách hàng độc thân, công ty quy mô nhỏ, gia đình ít người.
Bốn là, sự phát triển mô hình này sẽ tạo ra một số thay đổi cho phân khúc căn hộ bán và văn phòng cho thuê. Căn hộ lai chịu sức ép cạnh tranh bởi chính những sản phẩm truyền thống đã có mặt và nắm giữ thị phần lớn trước đó.
Căn hộ officetel được đánh giá nhiều tiềm năng nhưng cũng đứng trước
không ít thách thức tại thị trường Tp.HCM. Ảnh: Hà Thanh
Năm là, không phải dự án căn hộ nào cũng phù hợp để phát triển officetel mà chỉ những dự án có vị trí đẹp, gần trung tâm, khu kinh doanh và thuận lợi về giao thông mới nên phát triển sản phẩm này.
Sáu là, nguồn cầu officetel chưa phổ biến hoặc còn ở dạng đánh thức tiềm năng. Trong khi đó, thị trường không phải luôn luôn có nhu cầu đối với những sản phẩm này. Việc phát triển mô hình officetel có thể giảm bớt một phần số lượng các nhà phát triển xây dựng văn phòng hoặc khu bán lẻ với mục đích đầu cơ.
Bảy là, các nhà đầu tư nên xác định rõ nguồn cầu đối với phân khúc này trước khi quyết định đầu tư vì đây là sản phẩm còn khá mới mẻ. Bên cạnh đó, cũng nên xem xét xu hướng của thị trường thứ cấp (bán lại hoặc cho thuê), các chính sách về cam kết cho thuê/ thuê lại từ chủ đầu tư.
Cushman & Wakefield đánh giá, mặc dù đứng trước khá nhiều thách thức, nhưng officetel vẫn có những ưu điểm nhất định. Đơn cử, loại căn hộ lai này cung cấp các tiện ích văn phòng tiêu chuẩn như sảnh lễ tân, lối vào riêng, khu vực bảng tên công ty, hệ thống viễn thông, an ninh, thang máy và quản lý chuyên nghiệp. Hơn nữa, tổng giá trị của một căn officetel thường thấp hơn so với các căn hộ truyền thống do diện tích nhỏ.
Theo khảo sát của Cushman & Wakefield, tổng giá trị căn hộ officetel phổ biến từ 1,5 - 2 tỷ đồng ở khu trung tâm Sài Gòn. Đối tượng khách hàng chủ yếu rơi vào 4 nhóm. Nhóm 1 gồm: Các doanh nghiệp vừa và nhỏ, công ty startup/khởi nghiệp có quy mô dưới 10 nhân viên giúp họ tiết kiệm thời gian và chi phí.
Nhóm 2 là khách hàng có nguồn tiền nhàn rỗi, muốn đầu tư để sinh lời thay vì gửi tiết kiệm. Nhóm 3 là chuyên gia nước ngoài làm việc lâu dài hoặc có thời hạn tại Việt Nam. Nhóm 4 là các công ty có nhu cầu mở văn phòng đại diện (chiếm 40% khách hàng tiêu thụ officetel). Được biết, có khoảng 10-15% khách mua căn hộ lai này có nhu cầu ở thực nhưng mang tính tạm thời, số còn lại là khách mua để đầu tư cho thuê lại.
Cushman & Wakefield cho rằng, nên hạn chế sự phát triển của mô hình officetel ở khu vực ngoài trung tâm, bởi khu vực này thích hợp cho các văn phòng quy mô lớn và cần thiết cho các công ty tạo ra nhiều việc làm hơn.