Các nhóm nhà đầu tư tạo lập thị trường địa ốc

Mới đây, ông Đoàn Quốc Duyệt - Giám đốc Công ty Tín Thành đã chia sẻ kết quả khảo sát về cách thức các nhà đầu tư địa ốc tham gia nhập thị trường, đồng thời chỉ ra nhóm nhà đầu tư bắt nguồn cho cơn sốt đất giai đoạn 2016-2018.

Các nhà đầu tư "cá mập" thường tham gia vào thị trường ngay khi xuất hiện các thông tin về hạ tầng như làm cầu, mở đường, trục hạ tầng giao thông mới, cao tốc, sân bay, hay các dự án lớn.... Các nhà đầu tư này thường nghe ngóng thông tin và nắm bắt cơ hội đổ vốn đầu tư với mục đích đầu cơ là chính.

Theo khảo sát của chuyên gia Duyệt, thị trường bất động sản có 4 nhóm nhà đầu tư điểm hình, chiếm lĩnh thị trường từ lúc sơ khai, rồi dẫn dắt mạch thị trường và thúc đẩy tăng nhiệt tạo nên cơn sốt đỉnh điểm rồi dần hạ nhiệt.

Nhóm nhà đầu tư lướt sóng

Ông Duyệt đánh giá, đây được xem là những thợ săn bậc thầy về khả năng nắm bắt thông tin và nhạy bén trong việc nắm bắt cơ hội. Chỉ cần nghe thấy khu vực nào sắp có hạ tầng đẹp, dù chỉ là dự thảo, thông tin hành lang, nhà đầu tư lướt sóng đã lập tức có mặt tại "điểm nóng" và xuống tiền mua ngay. Dường như khái niệm chờ đợi không hề có đối với nhà đầu tư lướt sóng. Song, những nhà đầu tư này cũng lướt sóng sản phẩm ngay trong phút chốc và thu về khoản hời béo bở. Đặc trưng của nhóm nhà đầu tư này là sự liều lĩnh, họ liều lĩnh hơn bất kỳ ai và sẵn sàng sử dụng đòn bẩy tài chính để nhập cuộc chơi. Đây cũng chính là nhóm người tạo nên cơn sốt trên thị trường địa ốc. Sự máu lửa trong gom hàng và đẩy hàng là một trong những tính cách dễ nhận thấy nhất của nhóm đầu tư này.

Một góc Sài Gòn với nhiều dự án bất động sản đã thành hình. Ảnh: Hữu Khoa

Nhưng sự hiếu thắng của nhà đầu tư lướt sóng khiến họ chỉ nhìn thấy bề rộng của thị trường mà thiếu sự am hiểu về chiều sâu. Do đó, lợi nhuận của họ chủ yếu là do ăn may chứ không thực sự am hiểu về pháp lý cũng như quy luật phát triển của thị trường. Điều này rất dễ dẫn đến sự thua lỗ trong đầu tư nếu mắc phải sai lầm dù rất nhỏ khi đưa ra quyết định.

Đội ngũ nhà đầu tư lướt sóng chiếm số lượng đông đảo trên thị trường, đồng thời cũng là đối tượng có thời gian khuấy đảo thị trường lâu nhất trong giai đoạn nóng sốt. Khi thị trường đã vượt quá đỉnh sốt thì những nhà lướt sóng đợt cuối sẽ phải đối mặt với rủi ro rất lớn. Song, không nhà đầu tư lướt sóng nào cho rằng họ là người lướt đợt sóng cuối. Do đó, nhóm nhà đầu tư lướt sóng còn được xem là người tạo nên các cơn sốt đất trên thị trường.

Nhóm nhà đầu tư vốn lớn

Đặc điểm của nhóm đầu tư này là có cả vốn lẫn gu đầu tư. Với lợi thế mạnh về tài chính cùng sở thích kinh doanh nhà đất nên có những nhà đầu tư thuộc nhóm này sở hữu hẳn một bộ sưu tập bất động sản khủng nằm ở nhiều vị trí khác nhau. Thường những nhà đầu tư mạnh về tiền sẽ chọn phương án mua nhiều hơn bán với mục tiêu đạt biên lợi nhuận cao. Trường hợp hàng không giao dịch được họ cũng không hề tỏ ra bối rối vì bị om hàng hay xoay vòng lợi nhuận do đã có sẵn phương án để dành.

Dòng tiền của nhóm nhà đầu tư này thường ổn định do có nguồn thu nhập khác hoặc đến từ nhiều loại hình bất động sản khác. Vậy nên việc kinh doanh của họ không phụ thuộc vào một suất đầu tư cụ thể nào. Với lợi thế về nguồn vốn mạnh, họ đã thực hiện kế hoạch chia trứng vào nhiều rổ khác nhau và đủ tiềm lực để tham gia vào cuộc đua dài. Cơ chế hoạt động của nhóm nhà đầu tư này hoàn toàn trái ngược với nhà đầu tư lướt sóng.

Nhóm nhà đầu tư quan sát

Nhóm này được mệnh danh là nhóm nhà đầu tư có kế hoạch kinh doanh thận trọng nhất. Đặc trưng của nhóm này là sự an toàn, chắc chắn, ngại rủi ro và sợ mất vốn. Những người này có điểm nổi bật là kiến thức thị trường tốt, khả năng phân tích diễn biến kinh tế cao, ưa thích những ý tưởng đầu tư mới, nhanh nhạy với các thông tin mới nhưng không dễ dàng hành động.

Các nhà nhà đầu tư quan sát có sự am hiểu sâu rộng về sản phẩm cũng như thị trường địa ốc. Họ thường xuyên đi khảo sát thị trường, xem xét hiện trạng nhà đất nhưng vì tính phòng thủ cao nên họ không dễ dàng xuống tiền đầu tư. Cũng chính vì đặc tính này nên tỷ lệ giao dịch thành công của nhóm này rất thấp. Chỉ khi xác định được tỷ lệ rủi ro thấp một chắc chắn thì họ mới xuống tiền. Song, biên độ lợi nhuận của nhóm đầu tư này thường không cao, bởi những gì chắc ăn thì chỉ đủ ăn mà thôi.

Nhóm nhà đầu tư chuyên nghiệp

Bất động sản đối với nhóm này là một nghề thực sự và họ dành hết tâm huyết cũng như công sức cho nghề. Những nhà đầu tư chuyên nghiệp thường đầu tư có gu theo sở trường riêng và luôn có khả năng sống khỏe qua mọi chu kỳ nóng sốt của thị trường. Thường khi thị trường xuống đáy họ sẽ rót vốn và khi chạm đỉnh sẽ đẩy hàng ra bán.

Đặc trưng của nhóm này là hoạt động có tổ chức, theo đội, nhóm, quỹ, đạt được biên độ lợi nhuận lý tưởng, ít khi ra quyết định cảm tính, bồng bộ nên tỷ lệ thất bại cũng rất thấp. Không chỉ có kiến thức vững về thị trường địa ốc, họ vững về tâm lý và có khả năng đánh giá đúng cơ hội để chuẩn bị tài chính thực hiện kế hoạch đầu tư.

"Câu chuyện lợi nhuận tức thì" thường không dễ làm lay động nhà đầu tư chuyên nghiệp để họ đưa ra những quyết định mang tính cảm xúc hay thiếu bình tĩnh trong phán đoán. Họ có quan điểm là lựa chọn đúng đắn khi mua vào thì chắc chắn thị trường sẽ vận hành đúng hướng và ắt sẽ có lợi nhuận.

Chuyên gia Duyệt đánh giá, trong tất cả các nhóm nhà đầu tư trên thì nhà đầu tư lướt sóng thường bất chấp rủi ro cao để được mức lợi nhuận khủng trong ngắn hạn. Song nhiều khi họ cũng chính là đối tượng bị "đuối nước" bởi chính sóng ngầm do mình tạo ra. Ngược lại, nhà đầu tư phán đoán tuy có trình độ cao nhưng lại có độ ì lớn nên ngại hành động, thường chậm trong việc đưa ra quyết định đầu tư.

Còn những nhà đầu tư mạnh về tài chính lại thiên về cảm xúc khi đổ vốn vào bất động sản. Ví dụ như, sản phẩm mà họ mua chỉ đơn giản là vì trông đẹp mắt, dễ thương... nên đây cũng là cuộc dạo chơi không có đông người tham gia.

Chỉ nhóm nhà đầu tư chuyên nghiệp là những người thực sự coi bất động sản là nghề nghiệp theo đuổi. Họ ăn - ngủ - thở cùng sự chuyển động của thị trường, tìm được nguồn lợi nhuận bền vững từ nguồn sản phẩm này và tạo nên sự cân bằng cho thị trường.