Chuyên gia chỉ những điểm cần lưu ý khi đầu tư vào đất nền

Tất cả những phân vân này sẽ được ông Dương Đức Hiển - Giám đốc phòng kinh doanh bất động sản nhà ở Savills Việt Nam giải đáp trong nội dung bài trao đổi dưới đây:

Chân dung chuyên gia Dương Đức Hiển - Giám đốc phòng kinh doanh bất động sản nhà ở Savills Việt Nam.

Có thể nói thị trường đất nền nói chung và thị trường phía Nam nói riêng đang rơi vào tình trạng trầm lắng sau cơn chấn động mang tên Địa ốc Alibaba. Vậy diễn biến tâm lý của nhà đầu tư khi đổ tiền vào đất nền như thế nào thưa ông?

Tôi còn nhớ khi thị trường chứng khoán bắt đầu nổi lên hồi năm 2015, có rất nhiều nhà đầu tư có sẵn dòng tiền nhàn rỗi chỉ biết mỗi mã chứng khoán đã vội xuống tiền đầu tư mà không cần hỏi hay quan tâm công ty đó làm cái gì, hoạt động ra sao...

Đất nền cũng tương tự vậy, chỉ cần nghe ở đâu nóng sốt, ở đâu có nhiều người mua là ùa vào xuống tiền nhanh chóng như sợ bị cướp mất cơ hội giàu nhanh. Tuy nhiên, những người này lại không hề hiểu hoặc bị lợi nhuận làm quên mất khái niệm cũng như bản chất của đất nền.

Sản phẩm đất nền là loại hình đầu tư dài hạn, khi mua một mảnh đất, bạn hoàn toàn có thể để 20-30 năm mà không cần xây dựng nhưng nó vẫn là của bạn và không ai bắt bẻ được gì. Về bản chất, đất nền đơn thuần là một mảnh đất, vẫn nằm tại một vị trí, một địa điểm dù con người hay cơ sở hạ tầng có thay đổi đến thế nào và nó không hề có tính thương mại.

Vậy nên, tâm lý của người mua đất nền hiện có phần thận trọng hơn về vấn đề pháp lý của sản phẩm sau vụ việc Alibaba. Điều này vốn đã được cơ quan nhà nước cũng như các chuyên gia khuyến cáo từ rất lâu với tần suất khá dày.

Tốc độ đô thị hóa tại Việt Nam hiện đang rất nhanh. Điều này dẫn tới thực tế là một khu đất phân lô đã nhanh chóng hình thành nên khu dân cư chỉ trong 1-2 năm. Tuy nhiên cũng có những khu dù đã 10 năm trôi qua kể từ khi phân lô bán nền xong vẫn chỉ là bãi trống để mặc cây cỏ dại xâm lấn. Việc này lại là vấn đề liên quan đến vị trí khu đất phân lô cũng như định hướng của chủ đầu tư.

Thực tế trên cho thấy, nhà đầu tư cần phải chú trọng rất lớn đến vấn đề pháp lý của sản phẩm, của dự án trước khi đổ vốn vào. Để biết dự án đang quan tâm đã được phê duyệt hay chưa, người mua chỉ cần đến cơ quan, chính quyền địa phương nơi có dự án để tìm hiểu thông tin.

Vậy theo ông, trong tương lai dài liệu đất nền có phải là kênh đầu tư sáng giá không?

Bản chất của đất nền là sản phẩm dài hạn, do đó cần phải xác định nó là dài hạn khi quyết định rót vốn vào đất nền. Hay nói cách khác, hãy mua và đừng nghĩ nhiều đến nó. Việc làm này cũng giống như lời khuyên mà các chuyên gia đưa cho những nhà đầu tư chứng khoán dài hạn, đó là nếu nhận một mã cổ phiếu tiềm năng thì hãy mua nó và để đó sau 10 năm nữa hãy quay lại xem tình hình ra sao.

Tính pháp lý là điều rất quan trọng khi đầu tư đất nền. Ảnh: Minh Thư

Việc mua sản phẩm đất nền mới mục đích chờ tăng giá để bán lại trong thời gian ngắn vốn là sai lầm mà nhiều nhà đâu tư mắc phải. Và theo tôi, nguyên nhân chính dẫn đến bong bóng bất động sản xuất phát từ lối suy nghĩ này.

Bởi, việc mua đi bán lại sẽ khiến giá bất động sản bị thổi căng phồng lên dù không được đầu tư phát triển xây dựng và cũng không có tính thương mại. Đất nền với tôi như miếng lương khô vậy, thay vì mua với kỳ vọng sẽ kiếm được khoản lời gấp đôi sau 6 tháng đến 1 năm thì tôi sẽ để dành đó.

Đất không hề đẻ ra được tiền, do đó nếu cả nước tập trung đầu tư vào đất nền sẽ dẫn đến việc có nhiều người sở hữu rất nhiều đất mà thôi. Con đường đầu tư bất động sản ít nhất phải từ trung hạn trở lên chứ không hề có chỗ cho những người đi đường ngắn, bước tắt. Bởi, thời gian để một dự án hình thành và đưa vào sử dụng là khá lâu.

Vậy theo ông nhà đầu tư cần lưu ý những yếu tố nào khi lựa chọn đất nền?

Đất nền là sản phẩm mà những nhà đầu tư có sẵn dòng vốn nhàn rỗi có thể quan tâm. Còn với những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, theo tôi không nên đổ vốn vào loại hình sản phẩm này. Bởi, mua tiền mua xong đất nhưng không có tiền để kinh doanh, xây dựng, bán cũng không được thì vô hình chung món đầu tư này sẽ trở thành khoản nợ xấu, mà nợ xấu tăng lên sẽ hình thành bong bóng địa ốc.

Còn với những nhà đầu tư có sẵn vốn cũng cần xác định, thời gian đầu tư đất nền nên ở trung hạn và dài hạn chứ không nên tìm đủ mọi cách để bán đi trong thời gian ngắn.

Tôi nghĩ rằng, cần xem xét thật kỹ quy hoạch khu đất định đầu tư như thế nào, xung quanh có yếu tố nào đảm bảo cho sự phát triển trong tương lai hay không?

Điều tiếp theo là chỉ nên đầu tư vào những dự án đã công khai thông tin một cách minh bạch về quyết định 1/500, chấp thuận đầu tư, giấy phép xây dựng, sổ đỏ… Còn với những trường hợp mập mờ về vấn đề này thì tốt nhất nên tìm hướng đi khác cho dòng tiền của mình.