Đất nền tại 5 huyện được quy hoạch lên quận tại Hà Nội chắc chắn sẽ tăng, song chỉ tạo sóng rất nhẹ. Do đó, đây chưa phải là thời điểm thích hợp để nhà đầu tư bung vốn ôm hàng.
Không nên bước vào vết xe đổ
Thông tin lên quận đã ngay lập tức tác động đến thị trường bất động sản các địa phương này. Hàng loạt các sàn môi giới tự phát được lập nên, đăng tin rao bán đất nền rầm rộ. Một số dự án đất nền tại 5 huyện này đã tăng giá bán lên 3-5 %, trong đó Đông Anh chứng kiến sự tăng giá mạnh hơn cả. Song, theo khảo sát của PV, mức giá trên chỉ là so môi giới tự hét lên, thực tế thị trường có rất ít giao dịch, thậm chí có những nơi còn không có bất kỳ giao dịch nào được thực hiện.
Theo góc nhìn của ông Đặng Văn Quang - Giám đốc Quản lý BĐS và tài sản của Jones Lang Lasalle (JLL) Việt Nam, cơ cấu sử dụng đất tại các huyện lên quận chắc chắn sẽ có sự chuyển đổi theo hướng tăng đất ở, đất thương mại dịch vụ và giảm đất nông nghiệp.
Cơ chế tăng, giảm giá đất trên thị trường thường chịu tác động từ 3 yếu tố là: mối quan hệ cung-cầu; cơ sở hạ tầng cải thiện và tâm lý người tiêu dùng. Trong đó, quan hệ cung - cầu là yếu tố tác động lành mạnh nhất đến tổng thể thị trường.
|
|
| Khi thông tin quy hoạch mới là chủ trương sẽ có rất nhiều rủi ro tiềm ẩn đối với nhà đầu tư đất nền. |
Song, quy hoạch từ huyện lên quận chắc chắn khó tác động đến sự thay đổi quan hệ cung - cầu, mà lý do chính để tăng giá đất là cơ sở hạ tầng sẽ được đầu tư nhiều hơn khi thành quận.
Tuy nhiên, việc giá đất tăng nhẹ tại một số huyện trong thời gian gần đây theo ông Quang chủ yếu do yếu tố tâm lý nên mức tăng này sẽ khó bền vững. Hướng tăng giá đất chỉ thực sự bền vững khi xuất phát từ sự thay đổi quan hệ cung – cầu của thị trường.
Đồng thời, vị chuyên gia đánh giá, thị trường bất động sản Đông Anh có triển vọng nhất trong số 5 huyện lên quận trong vòng 10 năm tới.
Cần đợi quy hoạch chi tiết
Đông Anh hiện đang có rất nhiều dự án quy mô lớn như Thành phố thông minh, Trung tâm triển lãm quốc gia, Công viên Kim Quy, Sân golf và khu nghỉ dưỡng Vân Trì và hàng loạt các dự án bên bờ sông Hồng của các nhà đầu tư tầm cỡ. Sự xuất hiện những dự án này không có gì đáng ngạc nhiên với thị trường bất động sản khu vực này, bởi nơi đây đã có quy hoạch rõ ràng, cơ sở hạ tầng cũng được cải thiện nhiều.
Theo ông Nguyễn Thế Điệp - Chủ tịch HĐQT Công ty CP Reenco Sông Hồng, giá bất động sản tăng tại các huyện có thông tin lên quận thực chất là quy luật chung của thị trường. Bởi, hạ tầng xã hội của các huyện ngoại thành chắc chắn sẽ được đầu tư hơn khi lên quận, giao thông cũng sẽ tốt hơn, tạo sự kết nối thuận tiện cho khu vực nơi đây.
Ông Điệp đánh giá: “Hiện, giá đất các khu vực chuẩn bị lên quận đã được nâng lên tương đối cao, giá BĐS lên từ khoảng 2 năm trước, khi bắt đầu có những thông tin quy hoạch chưa chính thống. Tuy niên, nếu chính thức lên quận, giá BĐS có thể nhích lên nhưng không nhiều”.
Do đó, những nhà đầu tư ôm đất nền lúc này để chờ cơ hội tăng giá khi cơ sở hạ tầng nơi đây được cải thiện tại thời điểm này là còn quá sớm. Bởi, để đón sóng đầu tư thì người ôm hàng cần phải nắm rõ được quy hoạch khu vực đó sẽ như thế nào trong tương lai thì mới có thể đánh giá được việc cải thiện cơ sở hạ tầng. Trong khi, mọi quy hoạch liên quan đến các huyện lên quận đều chưa có chi tiết.
Thêm vào đó, cần phải tìm hiểu thông tin một cách rõ ràng mới có thể xác định được khu nào sẽ có hạ tầng được đầu tư tốt hơn. Suất đầu tư chỉ thực sự an toàn khi chính thức có thông tin quy hoạch điều chỉnh sử dụng đất của từng huyện cụ thể.
Khi mọi thứ đều chưa rõ ràng, cụ thể, vị chuyên gia khuyên các nhà đầu tư cần khảo sát thị trường thật kỹ, phải gặp nhiều môi giới, tham khảo nhiều vị trí để xem giá rao bán có bị đẩy lên mức quá cao so với thực tế thị trường hay không.
Việc đầu tư đất nền khi mới có chủ trương quy hoạch chứ chưa có bản đồ chi tiết trước đó đã được các chuyên gia nhiều lần lên tiếng cảnh báo tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Trên thực tế, đã có không ít nhà đầu tư bị thất bại, phải chôn tiền vào đất hoặc bất động sản đã mua nằm vùng trong quy hoạch của chính quyền vì xuống tiền khi chủ trương mới chỉ nằm trên giấy. Đây là bài học cay đắng cho các nhà đầu tư tại thời điểm sáp nhập Hà Tây vào Hà Nội mà đến nay khi nhắc lại vẫn sẽ có không ít người phải lắc đầu.