Thực tế cho thấy, không chờ đến thời điểm Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) 2014 có hiệu lực (1/7/2015), đã có không ít doanh nghiệp (DN) tự lượng sức mình quyết định rút khỏi “cuộc chơi” kinh doanh nhà đất.
Thời gian tới, thị trường BĐS sẽ bớt rủi ro và minh bạch hơn
Luật Kinh doanh BĐS 2014 quy định, muốn phát triển dự án, DN phải có vốn pháp định tối thiểu là 20 tỷ đồng kèm theo điều kiện vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có diện tích dưới 20 ha và không thấp hơn 15% đối với dự án có diện tích trên 20 ha.
Do đó, cơ hội tham gia “cuộc chơi” BĐS từ giờ chỉ dành cho các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh. Hiện tại không còn thời “tay không bắt giặc” của các chủ đầu tư như trước.
Theo một thống kê gần đây, số DN BĐS có vốn pháp định dưới 20 tỷ đồng hiện đang chiếm 60% số DN đang hoạt động trong ngành này. Luật Kinh doanh BĐS quy định, trong vòng 1 năm kể từ thời điểm Luật có hiệu lực, những DN này phải bổ sung vốn để đáp ứng điều kiện về vốn pháp định.
Nhận định về xu hướng hoạt động cảu các DN BĐS, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM ông Lê Hoàng Châu cho rằng: “Các DN phải huy động vốn để tăng vốn điều lệ hoặc hợp nhất với nhau để thành lập DN có quy mô lớn hơn. Song nếu có thể hợp tác thì họ đã hợp tác rồi, vì thế số DN chọn phương án hợp nhất sẽ chỉ chiếm số ít. Các DN không đủ điều kiện sẽ chuyển sang định giá, môi giới, làm dịch vụ...".
Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam ông Nguyễn Trần Nam nhận định, với những quy định chặt chẽ hơn về điều kiện tài chính khi tham gia đầu tư phát triển dự án “Sẽ giúp thị trường BĐS minh bạch hơn, thanh lọc các DN yếu kém, năng lực yếu. Người mua nhà được bảo vệ nhiều hơn và giảm thiểu rủi ro từ thị trường”.
Theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS 2014, để bán nhà ở hình thành trong tương lai phải có sự bảo lãnh của ngân hàng với dự án, còn mức phí bảo lãnh sẽ do các bên tự thỏa thuận với nhau. Đã có ý kiến cho rằng, quy định này sẽ “tiếp tay” cho việc bán nhà “trên giấy”, tuy nhiên theo nhiều chủ đầu tư BĐS, các ngân hàng không dễ cung cấp dịch vụ bảo lãnh cho các DN nhỏ, chưa nói đến DN yếu. Đồng thời, dự án được bảo lãnh cũng phải có vị trí đẹp, với tính thanh khoản cao để đảm bảo an toàn cho ngân hàng.
Quy định tại Điều 57 của Luật, việc thanh toán mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, trong đó lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng và không quá 70% nếu chưa giao nhà. Nếu bên bán, hoặc cho thuê mua là DN có vốn đầu tư nước ngoài thì tiền thu không quá 50% giá trị hợp đồng, nếu đã nhận nhà nhưng chưa cấp sổ hồng, sổ đỏ thì không được thu quá 95% giá trị. Đối với quy định đó, có nhiều ý kiến cho rằng, DN BĐS cũng không dễ “vá víu” nếu năng lực tài chính yếu kém.
Trước đây, hoạt động mua bán và sáp nhập BĐS diễn ra âm thầm mà quyết liệt thì đến thời điểm đang có dấu hiệu chững lại. Không ít chủ đầu tư đang chờ đợi những tín hiệu mới từ thị trường, nguồn thu từ các dự án, cơ cấu nguồn vốn để lựa chọn đường đi cho riêng mình.
Trên thực tế, có những DN đã chấp nhận bỏ dự án khi đã xây xong 1 tầng hầm và xây 5 tầng nổi như Tecco Hà Tĩnh để đầu tư dự án khác hiệu quả hơn. Mặt khác, chủ đầu tư giờ đây cũng khó có thể “ôm đất chờ thời” thêm, do quy định mới chặt chẽ hơn về thời hạn triển khai dự án.
Phó Tổng giám đốc Tổng công ty Đầu tư và phát triển nhà Hà Nội (Handico) ông Nguyễn Tử Quang cho rằng: “Luật mới có nhiều điểm thúc đẩy thị trường phát triển minh bạch và không hạn chế khả năng của các DN có tiềm lực, thanh lọc dần nhà đầu tư yếu kém. BĐS là ngành kinh doanh đặc thù, vì thế không phải DN nào cũng có khả năng ở lại”.
Thực tế cho thấy, không chờ đến thời điểm Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) 2014 có hiệu lực (1/7/2015), đã có không ít doanh nghiệp (DN) tự lượng sức mình quyết định rút khỏi “cuộc chơi” kinh doanh nhà đất. Điển hình là việc chuyển nhượng Dự án 8X Thái An giữa Công ty Đất Lành và Hưng Thịnh.
Phó giám đốc Công ty Đất Lành ông Nguyễn Văn Đực nói: “Phải biết lượng sức mình, khi đuối không làm được thì nên hợp tác hoặc chuyển nhượng cho đối tác khác làm. Không cần phải đợi đến Luật có hiệu lực mà nên đi trước quy định một bước”.