Có một thực tế đang diễn ra là các khối đế thương mại chung cư ở ngoại thành đang rơi vào tình trạng để trống rất nhiều, tỷ lệ lấp đầy thấp, làm ảnh hưởng đến hình ảnh của các trung tâm.
Nằm ngay trung tâm quận Hà Đông nhưng 5 tầng thương mại của một chung cư đã được đưa vào hoạt động từ 6 năm nay vẫn chưa lấp đầy được một nửa diện tích. Mới chỉ có một siêu thị nhỏ cùng một nhà hàng đang thuê tại đây, tầng 1 và 2 của khố đế thương mại chung cư được chủ đầu tư làm văn phòng giao dịch, còn lại 3 tầng vẫn chưa có đơn vị nào vào thuê.
Theo báo cáo quý 2/2019 của JLL, tiềm năng tăng trưởng của ngành bán lẻ Việt Nam là rất lớn nhờ sự phát triển ổn định của nền kinh tế cùng thu nhập bình quân đầu người tăng đều trong vòng 10 năm qua, bình quân 12%/năm.
Song, tiềm năng này không phải loại hình bất động sản bán lẻ nào cũng đều tận dụng được, trong đó có khối đế thương mại chung cư.
Kết quả khảo sát cho thấy, tình trạng để trống đang xuất hiện nhiều tại các khối đế thương mại chung cư vùng ngoại thành. Các khối đế này hoặc là không được phát triển hoặc có tỷ lệ lấp đầy thấp.
|
|
Tỷ lệ lấp đầy của các khối đế thương mại chung cư khu vực ngoại thành rất thấp.
Ảnh minh họa |
JLL nhận định: "Do chưa được sử dụng hết công suất, các khối đế thương mại chung cư đang gặp phải tình trạng ứ đọng nguồn cung. Mặc dù xuất phát từ mục đích cung cấp đầy đủ tiện ích cho cư dân, khối đế thương mại chung cư vẫn đối mặt với tình trạng hiệu suất hoạt động thấp".
Nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên theo đơn vị tư vấn là kinh nghiệm và chuyên môn trong lĩnh vực phát triển bất động sản bán lẻ của đa số các chủ đầu tư dự án chung cư đều còn yếu, thậm chí là không có. Điều này đã dẫn đến hệ quả là các chủ đầu tư khó có thể đưa ra mô hình/ý tưởng bán lẻ phù hợp với quy mô cũng như diện tích, đặc điểm của dự án và khu vực.
Ngoài ra, kết cấu kỹ thuật của sàn thương mại lại phụ thuộc vào khối chung cư bên trên nên các đầu tư rất khó khăn trong việc tìm và thỏa mãn điều kiện của các đơn vị điều hành bán lẻ/siêu thị/showroom.
Thêm vào đó, có những khu vực tập trung rất nhiều dự án chung cư, trong khi các đơn vị vận hành sẵn thường không muốn mở rộng thêm địa điểm kinh doanh trong bán kính gần.
Cũng đã có những chủ đầu tư áp dụng hình thức chia lẻ sàn cho thuê thành những ki - ốt có diện tích 15-20 m2 để bán lại cho người mua. Song, phương án này cũng không mang lại hiệu quả cao do gặp phải những khó khăn trong vấn đề quản lý. Trên thực tế, diện tích bị chia lẻ và được quản lý bởi nhiều tiểu thương khác nhau sẽ khiến quy hoạch ngành hàng, khiến khâu quản lý bị loạn, ảnh hưởng đến hình ảnh tòa nhà.
Về vấn đề này, bà Bùi Nguyễn Huyền Trang - Giám đốc Thị trường Việt Nam của JLL nói: "Đơn vị tư vấn khó có thể thương lượng với các chủ ki-ốt khác nhau để đưa ra một chiến lược thống nhất. Giải pháp chỉ có thể là có một bên đứng ra mua lại và tạo ra một chiến lược rõ ràng cho tất cả ki-ốt, như vậy mới giải được bài toán lấp đầy".
Đồng thời, nữ chuyên gia cũng cho biết có nhiều giải pháp khả thi để giải quyết tốt tình trạng ứ đọng nguồn cung khối đế chung cư hiện tại. Bà nói: "Chủ đầu tư đừng nên vội kì vọng tiền thuê cao, mà hãy chú trọng cung cấp tiện ích cho cư dân. Một số trung tâm thương mại sau khi được cải tạo và nâng cấp đã ghi nhận hiệu suất hoạt động cải thiện nhờ vào diện mạo mới cùng với danh mục khách thuê được định vị hiệu quả hơn".
Hoặc chủ đầu tư có thể chuyển đổi mục đích sử dụng của khối đế thương mại, cải tạo theo nhu cầu của cư dân và khu vực lân cận. Chẳng hạn, có thể chuyển đổi khối đế trung tâm thành văn phòng coworking, thành không gian trưng bày sản phẩm hay làm trung tâm dữ liệu và điểm giao hàng chặng cuối cho các công ty thương mại và công nghệ...
Cuối cùng, quản lý JLL dự đoán: "Đây sẽ là một trong những xu hướng chính trong mười năm tới, các khối đế thương mại trên toàn thành phố sẽ cần phải định vị lại bản thân để duy trì sự hấp dẫn trong lĩnh vực năng động này. Thất bại trong việc thích ứng chắc chắn sẽ dẫn đến tỷ lệ trống cao".