Lo đói vốn, doanh nghiệp địa ốc đua phát hành trái phiếu

Chủ đầu tư chuẩn bị triển khai dự án trong năm 2019 tại khu Nghĩa Tân (Cầu Giấy, Hà Nội) cho biết, doanh nghiệp hiện đang vô cùng bế tắc về mặt tài chính. Theo vị này, trước đây phương án tài chính được xây dựng và thông qua trong bối cảnh việc vay vốn các ngân hàng còn thuận lợi. Thế nhưng, thời gian gần đây, qua quá trình làm việc với 6 nhà băng mới biết mức lãi suất cho vay có xu hướng gia tăng. Đồng thời, điều kiện giải ngân cũng khắt khe hơn trước.

Vị này cho hay: "Thường chủ đầu tư áp dụng chính sách miễn lãi cho khách trong thời gian triển khai dự án, nhưng thực tế là doanh nghiệp phải trả ngân hàng khoản tiền này. Do đó, điều tôi lo ngại là chính sách của nhà băng không ổn định, dẫn đến việc chủ đầu tư bị đổ vỡ phương án tài chính. Còn nếu không áp dụng chính sách miễn lãi thì e rằng không bán được hàng".

Mặt khác, ông cũng lấy dẫn chứng về rủi ro xảy ra đối với một số dự án bất động sản tại Hà Nội. Công trình rơi vào trạng thái "trùm mền" kéo dài khi ngân hàng đột ngột cắt nguồn vốn, hiện vẫn chưa có phương án giải quyết khả thi. Không ít dự án thuộc phân khúc cao cấp, nhà ở xã hội cũng từng xảy ra tình trạng này.

Trước động thái siết tín dụng bất động sản của ngân hàng, doanh nghiệp địa ốc phát hành trái phiếu để huy động vốn. (Ảnh: Giang Huy)

Dự thảo Thông tư 36 được Ngân hàng Nhà nước đề xuất theo hướng siết chặt tín dụng bất động sản cao cấp. Đáng chú ý, hệ số rủi ro áp dụng với khoản vay mua nhà trên 3 tỷ đồng sẽ cao gấp 3 lần mức hiện tại. Thế nên, chủ đầu tư dự án được ngân hàng cảnh báo rằng, dự án của ông có thể nằm trong danh sách này nếu chính sách được áp dụng vào thực tiễn. 

Theo đại diện chủ đầu tư, hiện doanh nghiệp chưa có cách huy động vốn nào hiệu quả hơn ngoài phương án vay từ ngân hàng. Công ty sẽ thiệt hại lớn về mặt tài chính trong trường hợp dự án không thể triển khai. 

Hồi đầu tháng 6/2019, tại phiên chất vấn của Quốc hội, ông Phạm Hồng Hà, Bộ trưởng Bộ Xây dựng nhận định, nguồn lực tài chính cho thị trường địa ốc còn thấp, chủ yếu sử dụng vốn ứng trước của người mua và vốn tín dụng ngân hàng. Theo ông Hà, thị trường hiện chưa có nguồn vốn ổn định và dài hạn. Trong khi đó, thị trường tài chính thứ cấp cho lĩnh vực kinh doanh nhà đất cũng chưa hình thành đa dạng.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản, ông Nguyễn Trần Nam thông tin, nguồn vốn cho lĩnh vực địa ốc tại Việt Nam chủ yếu là vốn vay từ ngân hàng. Doanh nghiệp buộc phải tìm tới các kênh đầu tư khác như phát hành trái phiếu, cổ phiếu hoặc hút vốn từ nguồn thứ cấp nếu nhà băng siết chặt tín dụng bất động sản. Bên cạnh đó, số ít doanh nghiệp niêm yết có thể huy động vốn từ thị trường chứng khoán. Vậy nhưng, ông Nam cho biết, trong tổng số trên 10.000 doanh nghiệp địa ốc mới có khoảng 65 doanh nghiệp niêm yết. Thị trường chứng khoán vì thế chưa được xem là kênh dẫn vốn cho bất động sản.

Mặt khác, hiện số lượng các quỹ đầu tư tín thác bất động sản, quỹ đầu tư bất động sản còn quá ít ỏi. Ngoài một vài quỹ đầu tư nước ngoài hiện mới có 1 quỹ đầu tư tín thác bất động sản trong nước mang tên Quỹ TechReit thuộc Ngân hàng Techcombank với vốn điều lệ 50 tỷ đồng. Do đó, các quỹ đầu tư này chưa thực sự trở thành kênh cung ứng vốn cho thị trường địa ốc.

Ông Nam cho rằng: "Nếu siết tín dụng, doanh nghiệp vốn đã khát vốn để triển khai dự án sẽ càng gặp khó khăn hơn. Quy định này sẽ ảnh hưởng đến nguồn cung trên thị trường vốn đang rất thiếu dự án mới như hiện nay".

Không ít doanh nghiệp địa ốc trong 6 tháng đầu năm nay có xu hướng gia tăng phát hành trái phiếu nhằm huy động vốn. Chẳng hạn, Tập đoàn Đất Xanh công bố phát hành lượng trái phiếu trị giá 234 tỷ đồng (kỳ hạn 5 năm) để tăng quỹ đất sạch tại tỉnh Đồng Nai với lãi suất các đợt phát hành từ 11-14,5%. Công ty CP đầu tư Văn Phú - Invest cũng phát hành 800 tỷ đồng trái phiếu có kỳ hạn trên 3 năm. Công ty Tập doàn Đầu tư Địa ốc NoVa phát hành 400 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp. Đáng chú ý, Công ty CP phát triển bất động sản Phát Đạt (PDR) cho biết sẽ phát hành 3 đợt trái phiếu với tổng trị giá lên đến 850 tỷ đồng.

Theo báo cáo mới đây của Công ty Chứng khoán MB (MBS), doanh nghiệp đã phát hành hơn 60.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp từ đầu năm 2019 tới nay. Trong đó, giữ vị trí thứ hai về lượng trái phiếu phát hành là nhóm ngành hạ tầng, xây dựng, bất động sản, với trị giá 16.230 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 27%.