Những "canh bạc" may rủi
Năm 2009, anh Hoàng (29 tuổi) được người bạn thân cùng quê Bắc Giang rủ mua đất xen kẹt. Vì hai vợ chồng mới lấy nhau chưa lâu, lại cùng làm việc ở cơ quan Nhà nước nên đồng lương chỉ đủ để chi trả sinh hoạt hàng ngày và tiền thuê nhà. Khoản tiền tiết kiệm ít ỏi không đủ để anh thực hiện giấc mơ mua nhà Hà Nội cho tổ ấm của mình. Nhưng vì thương đứa con sắp sinh phải ở trong cảnh nhà trọ tồi tàn, ẩm thấp nên anh quyết định vay mượn khắp nơi để mua nhà. Số tiền vay được từ hai bên nội ngoại và bạn bè cùng khoản tiết kiệm của hai vợ chồng được hơn 500 triệu không đủ mua nửa căn hộ thuộc phân khúc bình dân ở Linh Đàm hay Hà Đông. Vậy nên anh tính chuyển sang mua đất rồi xây nhà, song số tiền đó cũng không thể mua nổi 30m2 đất đã đầy đủ giấy tờ ở khu vực Vĩnh Tuy (quận Hai Bà Trưng), nơi có giá trung bình khoảng 28-32 triệu đồng/m2.
Lúc này, anh đã nghe theo lời người bạn đồng hương đi tìm mua đất xen kẹt với giá chỉ 5-7 triệu đồng/m2. Sau thời gian tìm kiếm, hai người tìm được mảnh đất khá ưng ý, vị trí đẹp, chỉ có điều không có giấy tờ pháp lý và hợp đồng mua bán là giấy viết tay. Tuy có chút phân vân nhưng vì giá rẻ cùng lời khẳng định chắc nịch của cò "kiểu gì chả được lên đất thổ cư" và một phần vì quá mệt mỏi với việc tìm kiếm nhà đất phù hợp điều kiện kinh tế nên anh đã đồng ý thực hiện giao dịch mua bán. Mảnh đất anh mua thuộc diện đất nông nghiệp, rộng 80m2, giá 480 triệu đồng, tương đương 6 triệu đồng/m2. Còn bạn anh mua 90m2 đất ao được san lấp với giá 630 triệu đồng, tương đương 7 triệu đồng/m2.
|
|
| Đất xen kẹt không sổ đỏ vẫn hấp dẫn người mua vì giá rất rẻ. |
Hai người mua đất cùng vị trí, cùng thời điểm và cùng là đất xen kẹt nhưng bạn anh Hoàng may mắn xin được giấy phép xây nhà cấp 4, rồi chuyển được thành đất thổ cư và làm sổ đỏ với chi phí 200 triệu đồng (dù khá vất vả). Vài năm sau đó, anh còn bán được mảnh đất này với giá 2,8 tỷ đồng, lời tới gần 2 tỷ so với thời điểm mua vào. Trong khi mảnh đất của anh Hoàng thì 10 năm qua vẫn vậy, muốn xây nhà ở cũng không xây được, mà bán cũng chẳng ai mua vì thuộc diện bị nhà nước cấm giao dịch. Có những thời điểm gia đình anh chấp nhận bán lỗ với hy vọng lấy lại được ít tiền trả nợ nhưng cũng không xong nên đành ngậm ngùi chôn vốn vào đất, trong khi vẫn phải sống trong cảnh nhà thuê và nợ nần. Điều anh hy vọng nhất lúc này là sẽ gặp được may mắn giống như người bạn đồng hương của mình.
Trên thực tế, trường hợp may mắn như bạn của anh Hoàng là rất hiếm, còn những người xui xẻo như anh Hoàng lại rất nhiều khi liều đổ tiền vào mua đất xen kẹt.
Vợ chồng anh Hoà (hiện đang ở Khu đô thị Linh Đàm, Hoàng Mai, Hà Nội) cũng là một trong những trường hợp phải ngậm "trái đắng" vì mạo hiểm mua đất xen kẹt. Do eo hẹp về tài chính nên anh đã nghe theo lời bạn bè mua mảnh đất xen kẹt 50m2 nằm trong con ngõ nhỏ, không sổ đỏ với giá 700 triệu đồng tại khu vực Mỹ Đình.
Dù cò khẳng định khoảng 1 năm sẽ lo giấy tờ, thủ tục để chuyển đổi thành đất thổ cư và có thể an tâm xây nhà, nhưng 3 năm trôi qua, mảnh đất 700 triệu đồng của anh chị vẫn chưa làm được sổ đỏ.
Anh Hòa chia sẻ: "Nhiều lần tôi đánh liều, mua vật liệu thuê thợ để xây dựng ngôi nhà nhỏ nhỏ cấp 4 lên để ở. Thế nhưng mới chỉ chở vật liệu tới là bị chính quyền địa phương "tuýt còi" vì đất này không được xây dựng. Liên hệ với người bán đất cho mình thì họ nói là độ này làm gắt, rất khó để lo sổ đỏ. Vợ chồng tôi đành ngậm ngùi thuê nhà, tiền thì vẫn nợ một đống".
Từng bỏ ra 800 triệu đồng để mua mảnh đất vườn ở Nam Từ Liêm với cam kết sẽ chuyển đổi được lên đất thổ cư nhưng anh Lê Đình Dũng (ở Thanh Hóa) cũng rơi vào cảnh dở khóc dở cười vì nhà cửa không xây được, giấy tờ chẳng làm nổi, mà bán thì bị cò ép giá xuống mức chỉ bằng 2/3 so với giá mua vào. Vốn là người cẩn thận, trước khi đặt tiền, anh Dũng đã tìm hiểu rất kỹ về bất động sản định mua, nhưng oái oăm thay những thông tin đó lại không chính thống và mảnh đất thuộc quy hoạch của địa phương.
Với mục đích chuyển từ Ba Vì về Bắc Từ Liêm sinh sống, gia đình bà Loan đã mua cùng lúc hai mảnh đất xen kẹt rộng 60m2 với giá 400 triệu đồng vào năm 2000. Nhưng gần 20 năm trôi qua, mảnh đất xen kẹt đó vẫn không làm được giấy tờ và dù có sẵn ngôi nhà cấp 4 trên đất nhưng gia đình bà vẫn phải chịu cảnh đi ở thuê nơi khác. Khi được hỏi về việc hoàn thiện thủ tục xây nhà, bà Loan ngao ngán nói: “Giờ chúng tôi cũng đành chịu, và đang rơi vào nguy cơ mất cả nhà lẫn đất vì khu mình mua nghe nói đang có quy hoạch làm đường”.
Không phải đất xen kẹt nào cũng được lên thổ cư
Trao đổi về vấn đề giao dịch đất xen kẹt, luật sư Nguyễn Thế Truyền (Công ty luật hợp danh Thiên Thanh) cho biết, khái niệm đất xen kẹt không hề có trong các quy định của Luật đất đai 2013. Đây thực chất chỉ là đất ao, vườn, đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư, hoặc đất dư sau quy hoạch nhưng chưa chuyển đổi lên đất ở. Có thể chia đất xen kẹt thành 3 loại là đất vườn, ao liền kề với đất ở; đất vườn ao, xen kẹt trong khu dân cư; đất nông nghiệp được giao nằm xen kẹt trong khu dân cư.
Chuyên gia ngành luật nhấn mạnh: “Bản chất đất xen kẹt được xác định là đất nông nghiệp, không được phép xây dựng, có niên hạn sử dụng nên không được cấp sổ đỏ, và thực tế giấy tờ chuyển nhượng chỉ là giấy tờ viết tay. Vì thế, mua đất xen kẹt, người mua phải đối diện với nhiều rủi ro tiềm ẩn, nhất là nguy cơ không được cấp chứng nhận quyền sử dụng vì nhiều lý do.”
Bên cạnh đó, các thủ tục thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất rất rườm rà, chi phí cao và quan trọng là không phải đất xen kẹt nào cũng đáp ứng đủ điều kiện để được chuyển đổi.
Ngoài ra, người mua còn phải đối mặt với rủi ro từ việc cùng một miếng đất nhưng được bán cho nhiều người vì việc mua bán chỉ được thực hiện bằng giấy viết tay, giấy tờ là bản phô tô. Đến khi phát hiện bị lừa thì quyền lợi của người mua cũng khó được bảo vệ, bởi giao dịch được thực hiện trong điều kiện không có cam kết rõ ràng và không có giá trị về mặt pháp lý.
Về điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp lên đất ở, Luật sư Trương Quốc Hoè - Trưởng văn phòng luật sư Interlia cho biết, cần phải đáp ứng đầy đủ những điều như sau:
Đầu tiên, đất không nằm trong vùng quy hoạch, không sử dụng cho mục đích công cộng, không thuộc diện lấn chiếm, đất nông nghiệp do hợp tác xã và các tổ chức đang quản lý giao cho các hộ gia đình xã viên sử dụng.
Tiếp đến, đất không nằm trong diện xảy ra tranh chấp, khiếu kiện, và phải có thời gian sử dụng ổn định; diện tích của mảnh đất phải nhỏ hơn hoặc bằng so với hạn mức công nhận đất ở (tùy thuộc vào quy định cụ thể của mỗi địa phương).
Cuối cùng, cá nhân xin thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất phải chấp hành tốt các quy định về pháp luật đất đai tại địa phương; phải cam kết bằng văn bản về việc bàn giao lại phần diện tích nằm trong phạm vi hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, di tích lịch sử văn hóa, công trình an ninh quốc gia, thoát lũ cho các tổ chức quản lý chuyên ngành; bàn giao phần diện tích nằm trong phạm vi chỉ giới mở đường quy hoạch, lối đi chung cho UBND xã phường, thị trấn; cần nghiêm chỉnh hoàn tất các nghĩa vụ tài chính khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất.
Theo đánh giá của nhiều chuyên gia bất động sản, điểm tạo nên sức hấp dẫn của loại đất xen kẹt không có sổ đỏ chính là giá rất rẻ. Tuy nhiên, người mua khi bỏ tiền vào đất xen kẹt cần phải xác định đó chẳng khác nào một trò chơi "đỏ đen" với tỷ lệ thắng thua là 50/50. Bởi, đối với bất kỳ giao dịch nhà đất nào khi không có đầy đủ giấy tờ pháp lý theo quy định hiện hành thì cũng đồng nghĩa với việc không có gì để đảm bảo quyền sở hữu hợp pháp cho người mua.
Thanh Hà (TH)