Những nguyên nhân khiến chủ đầu tư condotel đưa ra bẫy lợi nhuận lớn

Trong báo cáo kiến nghị các giải pháp nhằm mục đích bảo vệ quyền lợi cho khách mua condotel sau sự vỡ trận cam kết lợi nhuận của cocobay Đà Nẵng, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã chỉ ra 5 lý do khiến nhiều chủ đầu tư condotel tung ra "bẫy" lợi nhuận khủng. 

Nguyên nhân đầu tiên của việc tung ra bẫy lợi nhuận khủng khi chào bán sản phẩm condotel kèm với cam kết pháp lý hoàn chỉnh là nhằm thuyết phục khách hàng đồng ý ký kết hợp đồng mua bán. Với cách làm này, chủ đầu tư condotel sẽ nhanh chóng đạt được tiêu chí 3 nhanh: bán nhanh, thu hồi vốn nhanh, chốt lời nhanh.

Nguyên nhân tiếp theo là bánh vẽ lợi nhuận tạo sự thu hút cho dự án, tác động mạnh đến quyết định xuống tiền mua sản phẩm của nhiều khách hàng. Và chủ đầu tư sẽ sử dụng chính nguồn tiền này để bổ sung cho vốn triển khai dự án, giúp giảm bớt phần vay từ nhà băng.

Nguyên nhân thứ ba là chủ đầu tư sẽ được toàn quyền quản lý, kinh doanh các căn condotel đã bán cho nhà đầu tư thứ cấp đi kèm điều khoản cam kết lợi nhuận.

Cổng vào dự án condotel Cocobay Đà Nẵng vừa vỡ trận cam kết lợi nhuận khủng. Ảnh: Empire Group

Nguyên nhân thứ tư là dù vẫn phải trả lợi nhuận cao cho nhà đầu tư nhưng việc huy động vốn nhanh vẫn có lợi cho doanh nghiệp hơn rất nhiều so với nguồn vốn vay tín dụng. Thông thường, nguồn vốn tự có của các doanh nghiệp khi triển khai dự án bất động sản khó có thể đạt được 100%, mà chỉ ở mức khoảng 30-35 %, còn 65% phụ thuộc vào việc đi vay ngân hàng và huy động từ phía người mua.

Nguyên nhân thứ năm là nhà đầu tư sẽ chia sẻ được rủi ro kinh doanh với nhà đầu tư thứ cấp khi sử dụng chiến thuật bán hàng này.

Theo đánh giá của HoREA, giai đoạn 2014 đến nay, đã có nhiều chủ đầu tư triển khai dự án condotel ngang nhiên thực hiện phương thức huy động vốn trái luật nhưng vẫn không bị "sờ gáy" do khâu giám sát còn lỏng lẻo. Đơn cử như thông tin rao bán condotel đi kèm cam kết sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở cùng quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, trong khi đây là sản phẩm không hình thành đơn vị ở. Nội dung này thực chất chỉ là miếng mồi chủ đầu tư tung ra nhằm câu khách với mức lợi nhuận siêu khủng, lên tới 15 %/năm, trong thời hạn 8-12 năm, trong khi Luật Đất đai hiện hành không hề có quy định này.

Một trong những lỗ hổng của Luật Kinh doanh Bất động sản hiện nay chính là không quy định các điều kiện bán condotel hình thành trong tương lai một cách chặt chẽ, dẫn đến tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua. Một trong những rủi ro dễ nhận thấy nhất chính là đảm bảo cho condotel vận hành tốt khi đưa vào sử dụng. Chủ đầu tư thu hồi cả vốn lẫn lợi nhuận ngay từ đầu nên rủi ro về sau chủ yếu thuộc về nhà đầu tư thứ cấp. Trong khi đây là một khoản đầu tư lớn vì giá bán condotel tương đương với căn hộ cao cấp ở Sài Gòn.

Tiếp đến là nội dung trong hợp đồng mua bán condotel đều không nêu các giải pháp nhằm đảm bảo triển khai đúng cam kết lợi nhuận đưa ra, dẫn đến khách hàng rất dễ rơi vào những rủi ro khó lường. Thêm vào đó, nội dung hợp đồng mua bán cũng không đưa ra các thỏa thuận cụ thể về việc hỗ trợ người mua trong việc kinh doanh sản phẩm sau khi cam kết lợi nhuận kết thúc.

Từ đó, HoREA kiến nghị các bộ ngành cần đưa ra chính sách quy định về thời gian sử dụng đất du lịch (có đất du lịch để triển khai condotel) tối đa là 50 năm và không quá 70 năm đối với những trường hợp đặc biệt. Với quy định này, sản phẩm condotel sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu có thời hạn giống như các căn hộ thuộc dự án nhà ở thương mại và được gia hạn nếu có nhu cầu khi hết hạn sử dụng đất.