Những xu hướng đầu tư địa ốc hấp dẫn tại Tp.HCM trong năm 2019

Ông Nguyễn Lộc Hạnh, Phó Tổng giám đốc Kinh doanh và Tiếp thị thị Công ty CP Bất động sản Danh Khôi (DKR) nhận định, thị trường bất động sản Tp.HCM năm 2019 phải đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức về rủi ro pháp lý như thanh tra, kiểm tra dự án nhà ở, hạn chế cấp phép dự án mới khu vực trung tâm. Thế nhưng, theo ông Hạn, trong vùng xám thị trường vẫn có điểm sáng. Chuyên gia này chỉ ra 4 xu hướng đầu tư địa ốc hút vốn trong năm nay.

Xu hướng ly tâm ra ngoại thành

Mặt bằng giá đất tại Tp.HCM sau các cơn sốt đất diễn ra liên tục trong những năm 2016-2018 đã bị đẩy lên mức quá cao, khiến bất động sản các quận nội thành trở nên quá đắt đỏ. Xu hướng các nhà đầu tư dịch chuyển dòng vốn ra ngoại thành vì thế sẽ ngày càng gia tăng mạnh mẽ.

Việc giới đầu tư địa ốc ngược dòng tìm về vùng ven trung tâm làm dự án sẽ là xu hướng đầu tư chung của thị trường Tp.HCM trong 12 tháng tới. Nhà đất tại các quận nội thành có khung giá cao, đồng thời đây cũng là vùng trọng điểm bị hạn chế cấp phép dự án mới. Do mức giá cao ngất ngưởng và chi phí cao nên nhà đầu tư vốn "mỏng" khó có cơ hội tiếp cận bất động sản các quận nội thành Sài Gòn. Chính vì vậy, họ lựa chọn chiến thuật đầu tư ly tâm ra vùng ven TP để phát triển dự án, gia tăng dòng vốn.

Tuy vậy, trong năm nay xu hướng đầu tư bất động sản ngoại thành Tp.HCM có thể chỉ phát triển tập trung tại hai cực Đông - Nam TP. Trong đó, khu Đông sẽ phát triển sôi động hơn nhờ lợi thế về hạ tầng.

Một trong những xu hướng đầu tư địa ốc hút vốn tại Tp.HCM trong năm 2019  là xu hướng ly tâm ra ngoại thành làm dự án. (Ảnh: Hữu Khoa)

Xu hướng ở chung cư đầu tư nhà phố, đất nền

Theo ông Nguyễn Lộc Hạnh, Sở Xây dựng Tp.HCM đã từng công bố chiến lược phát triển đô thị trong hơn 10 năm tới. Chung cư cao tầng tiếp tục là xu hướng nhà ở tất yếu của Tp.HCM. Trong 10-15 năm tới, tốc độ phát triển nhà chung cư tại TP sẽ mạnh mẽ hơn so với hiện nay. Mặt khác, TP cũng hướng đến việc giảm thiểu loại hình nhà ở riêng lẻ. 

Dự báo, xu hướng đầu tư tài sản liền thổ có thể sẽ gia tăng mạnh trong năm 2019 bởi đây là xu hướng đầu tư hợp thời. Đặc biệt, quan niệm bảo thủ chỉ thích ở nhà liền thổ đã không còn đúng với phần lớn người dân đô thị. Trong năm 2018, đối tượng thích ở chung cư đầu tư nhà phố, đất nền phổ biến trong độ tuổi dưới 35, sang năm nay có tăng lên ngưỡng trên 35.

Phân khúc nhà chung cư tại Tp.HCM đang phát triển rất mạnh với tiện ích, môi trường, an ninh, dịch vụ, kết nối giao thông ngày một tốt hơn. Xu hướng ở chung cư đầu tư nhà phố và đất nền phân hóa rõ hai nhu cầu trên thị trường bất động sản Tp.HCM năm 2019. Bất động sản liền thổ sẽ đáp ứng nhu cầu đầu tư mang lại hiệu suất lợi nhuận cao. Nhu cầu tận hưởng cuộc sống hiện đại sẽ được đáp ứng bởi căn hộ chung cư.

Xu hướng vốn chảy về "vùng trũng"

Hiện nay, quy luật "nước chảy về chỗ trũng" đang khiến làn sóng thu gom đất tại các xã, huyện còn heo hút của Tp.HCM tăng cao. Những huyện có mặt bằng giá đất thấp nhất Tp.HCM năm 2019 sẽ hấp dẫn dòng vốn trung bình, là mục tiêu của giới đầu tư địa ốc.

Giá đất tại 5 huyện vùng ven ngoại thành gồm Bình Chánh, Cần Giờ, Hóc Môn, Nhà Bè, Củ Chi đều thấp hơn các quận, huyện khác. Đáng chú ý, 3 huyện Củ Chi, Bình Chánh và Cần Giờ được xếp vào nhóm vùng trũng có giá đất "mềm" nhất Sài Gòn.

Tại các huyện vùng trũng, mỗi m2 đất nông nghiệp có giá một vài triệu đồng và dưới 20 triệu đồng/m2 đối với đất thổ cư. Những lô đất lớn với mặt bằng giá còn rất thấp là lựa chọn phù hợp đối với dòng vốn đầu tư dài hạn. Do kết nối hạ tầng còn hạn chế nên nhà đất vùng trũng chưa thu hút nhu cầu an cư, phù hợp với đầu tư dài hạn.

Bất động sản thương mại cho thuê hút vốn

Đầu tư nhà đất có giá trị thương mại cao tiếp tục là xu hướng thời thượng đối với dòng vốn lớn hoặc cực lớn. Xu hướng này có ưu điểm là chống trượt giá đồng tiền, tăng giá trị theo thời gian và là kênh trú ẩn an toàn.

Nhà đầu tư chọn bất động sản có giá trị thương mại cao sẽ không chú trọng tới dòng tiền khai thác từ việc cho thuê (bình quân lợi tức trên dưới 4%) thấp hơn so với gửi ngân hàng. Vậy nhưng, nếu chọn được những bất động sản "độc nhất vô nhị", nhà đầu tư có thể đạt được lợi nhuận kép. Thực tế cho thấy, sự khan hiếm thường đẩy giá trị tài sản tăng cao, cơ hội tăng giá thuê trong dài hạn cũng rất lớn.  

Bất động sản thương mại cho thuê gồm các dòng sản phẩm như nhà phố mặt tiền, tòa nhà văn phòng, nhà phố thương mại trong dự án gần đường chính, căn tầng trệt của dự án nhà cao tầng, trung tâm thương mại, kiốt thương mại...

Ông Hạnh cho biết thêm, những hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh tại các quận sầm uất tại Tp.HCM vào đầu năm 2019 đều có giá thuê năm sau điều chỉnh tăng từ 7-10% so với năm 2018.