Nở rộ mô hình đầu tư homestay để tích lũy đất ở vùng ven TP.HCM

Bà Quỳnh (TP.HCM) mua ngôi nhà có tổng diện tích 250m2 trên mảnh đất rộng 180m2 ở đường Đào Cử, huyện Cần Giờ vào tháng 3/2018 với giá 4,5 tỷ đồng và cải tạo lại với mục đích làm homestay. Căn nhà sau cải tạo có thể chứa được 10 người với phòng khách lớn, 4 phòng ngủ, khu bếp nấu rộng, có chỗ đỗ xe thoải mái ở khu vực sân trước. Nhà đầu tư này kỳ vọng sẽ thu được 1,2 triệu đồng/đêm từ việc cho khách thuê căn nhà.

Nhà đầu tư cho biết, du lịch tại Cần Giờ hiện chưa phát triển mạnh nên các ngày trong tuần thường rất vắng khách, chỉ những ngày cuối tuần và các dịp lễ mới nhiều hơn được chút. Do đó, doanh thu chỉ đạt được 60% so với kỳ vọng ban đầu. Song, việc kinh doanh homestay có bị thất thu hay không cũng không phải là vấn đề đáng lo ngại đối với bà Quỳnh, bởi với bà việc "Mua căn nhà chỉ cải tạo chút đỉnh, không đặt nặng việc cho thuê, mục tiêu chính là tích lũy tài sản, chờ đất tăng giá bán chốt lời".

Bà tiết lộ thêm, thị trường bất động sản TP.HCM tuy không xảy ra đợt nóng sốt nào trong nửa đầu năm 2019 nhưng ngôi nhà của bà vẫn tăng giá lên thành 5,5 tỷ đồng, tăng 1 tỷ đồng chỉ chưa đầy 1 năm. Nhà đầu tư nói: "Homestay chỉ là khai thác phần ngọn, hiện giờ nếu chốt lời tài sản này đã đạt biên lợi nhuận một tỷ đồng nhưng tôi còn muốn để dành, chưa vội bán".

Hình ảnh bất động sản khu vực ven TP.HCM. Ảnh: Lucas Nguyễn

Tại khu vực vùng ven Sài Gòn, mô hình đầu tư homestay với mục đích tích lũy đất đang diễn ra khá phổ biến trong một vài năm trở lại đây. Sau khi mua lại ngôi nhà cấp 4 trên đường Lò Lu, quận 9 với giá 3,9 tỷ đồng vào cuối năm 2018, ông Hạt đã bắt tay vào cải tạo để kinh doanh mô hình homestay mini với giá bình dân. Đối tượng khách thuê mà nhà đầu tư này hướng tới là các môi giới nhà đất đang chuẩn bị cho kế hoạch bán hàng tại một dự án lớn nằm ở khu Đông. Song, cũng giống như tình trạng của bà Quỳnh, homestay mini này rất vắng khách vào những ngày trong tuần, chỉ cuối tuần với có nhiều khách thuê hơn, dẫn đến chỉ đạt doanh thu 6 triệu đồng/tháng, thấp rất nhiều so với khoản vốn gần 4 tỷ đồng mà ông Hạt đã bỏ ra.

Tuy nhiên, tình trạng vắng khách và doanh thu thấp không làm nhà đầu tư lo lắng, ngược lại ông vẫn rất bình thản với kỳ vọng về sự tăng giá của suất đầu tư này trong tương lai. Ông nói: "Tôi mở homestay cho thuê chỉ để bù lại chi phí cải tạo sơ bộ căn nhà nát. Điều tôi kỳ vọng ở suất đầu tư này là giá nhà đất có thể tăng gấp đôi".

Ông Phan Công Chánh - Tổng giám đốc Phú Vinh Group phân tích, bản chất của các dự án homestay quy mô từ trung bình đến mini (bất động sản lưu trú bản địa) là phục vụ nhu cầu lưu trú không thường xuyên của người tiêu dùng, dẫn đến việc không ổn định về mặt doanh thu. Và khó có thể đạt được tỷ lệ lấp đầy lý tưởng ở mức 85-90 % mà các nhà đầu tư thường kỳ vọng.

Trường hợp mua nhà nát vùng ven để cải tạo lại với mục đích chính là đầu tư cho thuê thực sự không phải là bài toán kinh doanh lý tưởng, bởi lúc này thay vì chỉ nhìn thấy doanh thu danh nghĩa, nhà đầu tư cần phải tính toán thật kỹ lưỡng về các chỉ số tài chính như doanh thu, chi phí và lợi nhuận thực tế. Thực tế, doanh thu của mô hình homestay tự phát này thường khá thấp và khó kiếm tiền về lâu dài.

Nhưng nếu xét về mặt tích trữ đất thù đây lại là kênh đầu tư khá phổ biến. Lúc này, mục tiêu chính của các nhà đầu tư là nhắm đến tích lũy tài sản, tích trữ quỹ đất để chờ tăng giá, còn việc khai thác cho thuê chỉ là mục tiêu phụ.

Đồng quan điểm với chuyên gia Chánh, ông Nguyễn Tấn Phong - chuyên gia tư vấn pháp lý và đầu tư nhà đất tại TP.HCM cũng cho hay, nếu chỉ hướng tới mục tiêu chính là đầu tư homestay thì đây là một mô hình kinh doanh thực sự không hấp dẫn vì không ổn định về mặt doanh thu cũng như tỷ lệ lấp đầy. Nhưng nếu mua nhà nát cải tạo bằng dòng vốn tự có với mục đích cho thuê và tích lũy tài sản thì đây lại là một bài toán đầu tư kép an toàn.

Vị chuyên gia này phân tích thêm, do là tài sản gắn liền với đất nên biên độ lợi nhuận trung bình mỗi năm mà nhà đầu tư thu được từ việc khai thác cho thuê và chờ tài sản tăng giá là khoảng 20-25 %. Hình thức đầu tư này có một điểm yếu duy nhất là quy mô dòng vốn phải từ mức trung bình trở lên và thời gian đạt được mức lợi nhuận lý tưởng khá dài.