Việc Tp.HCM tăng hệ số điều chỉnh giá đất lên 19-30% sẽ kéo theo sự biến động về giá nhà ở, văn phòng, thương mại. Điều này sẽ khiến người tiêu dùng phải chịu thiệt thòi.
Sở Tài chính Tp.HCM mới đây đã có văn bản lấy ý kiến về hệ số điều chỉnh giá đất trên địa bàn áp dụng cho năm 2019. Cụ thể, hệ số được điều chỉnh theo hướng tăng thêm 0,4 lần so với năm 2018, tức tăng 19-30% tùy khu vực. Nhiều chuyên gia sau đó đã tích cực đưa ra ý kiến phản hồi.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) cho biết, mức tăng 19-30% sẽ gia tăng áp lực thực hiện nghĩa vụ tài chính của các cá nhân, hộ gia đình khi làm thủ tục hợp pháp hóa quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở.
Theo ông Châu, đề xuất tăng hệ số điều chỉnh giá đất 19-30% vào năm 2019 cao hơn nhiều so với mức tăng năm 2018 (chỉ ở mức 5-8,33%). Về cơ sở để tăng hệ số điều chỉnh giá đất trong năm tới, ông Châu kiến nghị thành phố nên có sự tham khảo chỉ số giá tiêu dùng trên địa bàn năm 2018.
Trong khi đó, ông Huỳnh Phước Nghĩa, Phó trưởng khoa Kinh doanh quốc tế - Marketing Đại học Kinh tế Tp.HCM cho rằng, thị trường bất động sản sẽ bị ảnh hưởng đáng kể nếu tăng hệ số điều chỉnh giá đất 1,7-2,5 lần bảng giá đất UBND thành phố quy định năm 2019. Ông Nghĩa đã chỉ ra 5 nhóm tác động khi tăng hệ số điều chỉnh giá đất quá cao trong năm 2019.
|
|
Việc Tp.HCM tăng hệ số điều chỉnh giá đất lên 19-30% sẽ kéo theo
sự biến động về giá nhà ở, văn phòng, thương mại |
Thứ nhất, giá thành bất động sản sẽ tăng lên khi chi phí đất tăng. Theo nguyên lý kinh tế học, chi phí đầu vào tăng thì đầu ra sản phẩm cũng sẽ bị ảnh hưởng. Dù việc tăng hệ số điều chỉnh giá đất chỉ áp dụng cho các trường hợp cá nhân, tổ chức thực hiện nghĩa vụ tài chính khi hợp thức hóa thủ tục pháp lý đất đai và tài sản gắn liền trên đất, thì người sử dụng cuối cùng vẫn phải chịu gánh nặng chi trả. Hệ quả là gây thêm áp lực tăng giá sản phẩm bất động sản tại Sài Gòn.
Theo ước tính của ông Nghĩa, trong giá thành sản phẩm, chi phí hoàn tất nghĩa vụ tài chính cho một đơn vị bất động sản thành phẩm hiện chiếm trung bình 5-7% (cao nhất là 10%). Khi tăng hệ số điều chỉnh giá đất lên 19-30%, chi phí này sẽ đội thêm đáng kể, tùy theo khu vực. Điều đáng nói, các khoản bị đội lên này sẽ được tính vào giá thành sản phẩm.
Thứ hai, các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất của các cá nhân, tổ chức tại Tp.HCM sẽ có nhiều biến động. Khi giao dịch, giá trị thật của sản phẩm có thể bị khai gian, khai giảm xuống để cấn trừ hoặc né tránh các chi phí phát sinh khi tăng hệ số điều chỉnh giá đất tác động tới. Giao dịch trên thị trường vì thế sẽ khó kiểm soát hơn, công tác quản lý sẽ phải chịu thêm thách thức và nguồn thu ngân sách có thể bị thất thoát.
Thứ ba, chủng loại sản phẩm bất động sản sẽ thay đổi. Một khi các loại thuế phí tăng lên, các chủ đầu tư sẽ xem xét lại chiến lược bán hàng, quy mô, phân khúc sản phẩm.
Thứ tư, so với bất động sản nhà ở, bất động sản văn phòng và thương mại sẽ chịu ảnh hưởng nhanh hơn. Bởi với vị thế thương mại và là đầu tàu kinh tế, Tp.HCM đang tạo lực hút đầu tư mạnh mẽ, nhu cầu văn phòng và thương mại rất cao. Hệ số điều chỉnh giá đất tăng lên chắc chắn sẽ khiến chi phí thực hiện các dự án văn phòng và thương mại bị đội lên.
Chi phí đầu tư tăng khiến giá thuê tiếp tục leo thang trong khi mặt bằng giá các loại hình bất động sản này đã rất đắt đỏ. Điều này có thể tạo thêm những thách thức mới cho đô thị.
Thứ năm, những vùng giáp ranh Sài Gòn thuộc Bình Dương, Đồng Nai, Long An không bị chi phối bởi việc tăng hệ số điều chỉnh giá đất sẽ được hưởng lợi bởi vị trí kết nối không có nhiều khác biệt trong khi chi phí thấp hơn. Hệ quả là tính cạnh tranh của Tp.HCM có thể bị giảm đi so với các tỉnh láng giềng khác.
Theo ông Nghĩa, tác động của việc tăng hệ số điều chỉnh giá đất sẽ không xuất hiện trong ngắn hạn mà thường sẽ có biểu hiện rõ rệt trong trung và dài hạn. Vị chuyên gia này thừa nhận nên tăng hệ số điều chỉnh giá đất và Tp.HCM có cơ sở để thực hiện trong bối cảnh sốt đất liên tục diễn ra trên địa bàn trong thời gian qua. Vấn đề là chọn mức tăng nào cho phù hợp, tránh để người dân, vốn là người sử dụng bất động sản sau cùng phải chịu áp lực tài chính quá lớn.
Riêng ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa cho rằng, năm 2019, Tp.HCM chỉ nên tăng hệ số điều chỉnh giá đất 10-15% so với năm 2018. Mức tăng vừa phải để người dân không bị nhiều gánh nặng nghĩa vụ tài chính một cách bất ngờ, đồng thời không gây ảnh hưởng quá nhanh đến chính sách đền bù giải tỏa của nhà nước. Cũng theo ông Quang, trong bối cảnh thị trường đang lộ nhiều dấu hiệu giảm tốc trong vài quý gần đây, việc tăng nghĩa vụ tài chính đột ngột có thể khiến thị trường phải chịu thêm nhiều cú sốc, điều này là không nên.