Trong thời gian qua, thị trường BĐS Tp.HCM đã có bước phát triển khá mạnh, với nhiều khởi sắc tích cực, song cũng bộc lộ nhiều yếu tố thiếu tính bền vững. Đây là nhận định chung của các chuyên gia, những nhà quản lý tại Hội thảo về Đề án “Thực trạng, tiềm năng, giải pháp và định hướng phát triển thị trường bất động sản Tp.HCM giai đoạn 2016-2020, định hướng đến năm 2025 và tầm nhìn 2030” được Sở Xây dựng Tp.HCM tổ chức vào cuối tuần qua.
Cơ cấu sản phẩm địa ốc mất cân đối
Giám đốc Sở Xây dựng Tp.HCM ông Trần Trọng Tuấn đánh giá về thực trạng thị trường BĐS TP, không thể phủ nhận những đóng góp của lĩnh vực BĐS vào sự phát triển chung của kinh tế Tp.HCM. Diện tích bình quân nhà ở của TP trong 10 năm trở lại đây đã tăng lên đáng kể, năm 2006 là 10,3m2/người đến năm 2015 đã lên đến 17,32m2/người…
Thế nhưng, ông Tuấn cho rằng, trong 10 năm qua, thị trường BĐS Tp.HCM cũng bộc lộ nhiều mặt yếu kém, hạn chế, thiếu tính ổn định và thiếu minh bạch. Thị trường BĐS tại TP này khi thì sốt nóng, lúc lại trầm lắng, từ đó ảnh hưởng tiêu cực đến sự phát triển kinh tế - xã hội. Mặt khác, cơ cấu hàng hóa BĐS trên thị trường mất cân đối, cung - cầu lệch pha, minh chứng là nhà ở thương mại với diện tích lớn, có giá cao thì dư thừa, còn phân khúc nhà bình dân, nhà ở xã hội với diện tích vừa phải, giá cả phù hợp với khả năng tài chính của số đông người dân lại thiếu trầm trọng.
Phó chủ nhiệm Đề án Phát triển thị trường BĐS, Tiến sĩ Phạm Thái Sơn cho biết, theo báo cáo của John Lang LaSalle, Việt Nam đứng thứ 68 trong bảng xếp hạng Chỉ số minh bạch BĐS toàn cầu, tức thuộc nhóm có độ minh bạch thấp. Sự không minh bạch đã dẫn đến hiện tượng đầu cơ cao trong thị trường BĐS.
Định hướng quy hoạch BĐS Tp.HCM hiện nay còn khập khiễng.
(Nguồn ảnh: Lê Toàn).
Bên cạnh đó, một số bất cập khác của thị trường được các chuyên gia đưa ra phân tích là vấn đề định hướng quy hoạch chung cho thị trường BĐS còn khập khiễng. Theo thông tin từ đại diện UBND quận 2, quận này hiện có khoảng 150.000 dân và dự kiến phát triển lên 650.000 dân trong những năm tới, tuy nhiên mới đến thời điểm hiện nay, trên địa bàn có tổng số các dự án BĐS đã đủ phục vụ cho 700.000 dân.
Mặt khác, sự phát triển của dự án cũng không đi cùng hệ thống giao thông công cộng. Ví dụ, trong 1.219 dự án nhà ở của Tp.HCM, hiện chỉ có 207 dự án nằm trong bán kính phục vụ trực tiếp của các tuyến metro trong tương lai. Thế nên, Nhà nước cần lập quy hoạch và quản lý quy hoạch minh bạch, nguồn cung - nguồn cầu phải đi liền nhau; nên chọn nhà đầu tư có uy tín, năng lực, thẩm định chặt chẽ, tránh để tình trạng 'xí đất' rồi phải đi thu hồi dự án, khiến tiến độ của dự án bị chậm trễ, từ đó gây ra nhiều hệ lụy như trong thời gian qua.
Quy hoạch cần minh bạch, công khai
Trên cơ sở phân tích, nhìn nhận, đánh giá thực trạng thị trường BĐS Tp.HCM, Giám đốc Sở Xây dựng TP cho rằng, phải nghiên cứu xây dựng Đề án Phát triển thị trường BĐS Tp.HCM để có thể phát huy được hết các nguồn lực, những lợi thế sẵn có, cùng đó khắc phục được các mặt yếu kém, hạn chế trong thời gian qua, nhằm đảm bảo cho thị trường phát triển ổn định, lành mạnh trong giai đoạn sắp tới.
Tiến sĩ Phạm Thái Sơn cho hay, kết quả nghiên cứu bước đầu của Đề án nói trên cho thấy, tính không minh bạch là một trong những điểm nổi bật của thị trường BĐS Việt Nam nói chung và BĐS Tp.HCM nói riêng.
Theo chuyên gia này, qua khảo sát một số doanh nghiệp cho thấy, trong số người mua nhà tại thị trường BĐS Tp.HCM trong giai đoạn 2011 - 2014, giới đầu cơ chiếm 20%, tỷ lệ này lên tới trên 50% trong thời kỳ phát triển sốt nóng. Trên thực tế, sự phổ biến của giới đầu cơ khiến cho việc tiếp cận nhà ở của những người có nhu cầu thật càng thêm khó khăn.
Thứ nữa, thời gian triển khai các dự án BĐS tại Tp.HCM quá kéo dài, khiến nhiều dự án triển khai không thành công và bị thu hồi. Chẳng hạn, chỉ có 85 dự án BĐS tại Tp.HCM bị thu hồi trong năm 2013, thì năm 2014 lên đến 162 dự án và đến tháng 8/2015 là 198 dự án.
Như vậy, để thị trường BĐS Tp.HCM phát triển lành mạnh, bền vững và minh bạch, Đề án phát triển thị trường BĐS khuyến nghị, phải hoàn thiện hệ thống cơ sở pháp lý, thông tin quy hoạch minh bạch, công khai, xây dựng hệ thống thuế và những quy định chống hiện tượng đầu cơ.
Đồng thời, phải cân bằng giữa phát triển những khu mới ven đô và khu đô thị hiện hữu, cần thiết lập chiến lược phát triển đô thị tích hợp hệ thống giao thông công cộng. Nhất là, siết chặt công tác quản lý liên quan tới các dự án chậm tiến độ. Có sự thống nhất trong việc quản lý phát triển nhà ở và dự án nhà ở tại một cơ quan chuyên môn là Sở Xây dựng, cùng đó xây dựng hệ thống tiêu chí lựa chọn chủ đầu tư có năng lực và chuyên nghiệp phát triển dự án.