Chênh lệch giá bán có thể khiến hợp đồng mua bán đất bị vô hiệu?

Có điều từ năm 2015 cho đến nay, phần hạ tầng không được chủ đất hoàn thiện để ra giấy chứng nhận quyền sử đất và cố tình không giao cho tôi sổ đỏ. Giờ tôi muốn kiện bên bán ra tòa để làm rõ trắng đen, nhưng tôi sợ giao dịch mua bán giữa chúng tôi sẽ bị tuyên vô hiệu vì sự chênh lệch về giá giữa hợp đồng với thực tế. Nếu trường hợp giao dịch mua bán bị tuyên vô hiệu thật liệu tôi có phải trả lại mảnh đất đã mua hay không?

Nguyễn Trọng Vịnh

Luật sư trả lời:

Vấn đề vô hiệu hóa giao dịch dân sự do giả tạo đã được quy định tại điều 124 Bộ luật Dân sự 2015. Giao dịch mua bán bất động sản là một loại hình giao dịch dân sự. Giao dịch dân sự giả tạo sẽ vô hiệu khi các bên xác lập giao dịch một cách giả tạo để che giấu một giao dịch dân sự khác, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan. Ngoài ra, giao dịch dân sự cũng sẽ bị vô hiệu nếu mục đích xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ đối với người thứ ba.

Chênh lệch giá bán có thể khiến hợp đồng mua bán đất bị vô hiệu? Nguồn ảnh: internet

Căn cứ theo quy định trên, hợp đồng mua bán đất với nội dung trình bày như trên của bạn là giả tạo và sẽ bị vô hiệu trước pháp luật. Bởi hợp đồng được công chứng có giá trị thấp hơn so với giá trị thực tế nhằm mục đích trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế đối với bên thứ ba là nhà nước.

Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu đã được nêu tại điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015. Cụ thể:

"1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận."

Đối với trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì sẽ được quy thành tiền để hoàn trả.

Vậy nên, người bán và người mua sẽ phải hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị tuyên vô hiệu. Có nghĩa là người bán sẽ trả lại khoản tiền đã nhận cho bạn, còn bạn phải trả lại đất cho bên bán.

Song, giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có thể có hiệu lực tức nếu bạn và chủ đất làm lại hợp đồng mua bán công chứng với giá thực tế là 800 triệu đồng.

Luật sư, Thạc sĩ Phạm Thanh Bình
Công ty Luật Bảo Ngọc, Hà Nội