Hỏi: Ngôi nhà tôi đang ở được mua từ nửa năm trước với giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng mua bán là 100 triệu đồng và tôi không làm thủ tục sang tên sổ đỏ. Hiện tôi có nhu cầu bán thì được người mua đề nghị ghi giá giao dịch trên hợp đồng là 1,3 tỷ đồng.
Cả hai mức giá trên đều chênh lệch rất nhiều so với giá bán trên thực tế. Vậy tôi muốn hỏi đối với trường hợp này tôi sẽ đóng thuế thu nhập cá nhân là 2% trên giá trị hợp đồng mua bán công chứng hay là 25% giá trị chênh lệch giữa hợp đồng mua và bán được thực hiện tại 2 thời điểm khác nhau?
Quốc Hoàng
Luật sư tư vấn:
Quy định về việc vô hiệu hóa giao dịch dân sự được nêu cụ thể tại điều 124 Bộ luật Dân sự 2015. Theo đó, giao dịch dân sự giả sẽ không có giá trị khi các bên xác lập giao dịch giả tạo nhằm mục đích che giấu một giao dịch dân sự khác; riêng hiệu lực của giao dịch dân sự bị che giấu vẫn được công nhận về mặt pháp luật, trừ những giao dịch vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc các luật liên quan khác.
|
|
| Hợp đồng mua bán nhà có thể bị vô hiệu vì ghi giá không đúng thực tế. Ảnh minh họa |
Đối với trường hợp của bạn, nếu bên mua muốn ghi giá bán trên hợp đồng là 1,3 tỷ đồng nhưng giá giao dịch trên thực tế lại không phải như vậy thì đây là loại hợp đồng giả tạo và sẽ bị vô hiệu trước pháp luật. Bởi, hợp đồng giả này được lập nhằm mục đích che giấu hợp đồng mua bán có nội dụng ghi giá trị thực của tài sản.
Còn về nghĩa vụ đóng thuế, nếu ngôi nhà được chuyển nhượng là ngôi nhà duy nhất của bạn thì sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định tại khoản 2 điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007.
Nếu bạn không thuộc trường hợp được miễn thuế thì khoản thuế thu nhập cá nhân phải nộp sẽ được tính theo quy định tại khoản 11, khoản 12 điều 2 Nghị định số 12/2015 ngày 12/2/2015 quy định chi tiết thi hành luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế và sửa đổi bổ sung một số điều của các Nghị định về thuế. Cụ thể:
- Khoản thu nhập để tính thuế là giá chuyển nhượng từng lần.
- Giá chuyển nhượng bất động sản được tính là giá ghi trên hợp đồng mua bán tại thời điểm thực hiện việc chuyển nhượng...
- Khoản thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng bất động sản được tính là 2% của giá trị chuyển nhượng ghi trên hợp đồng.
Như vậy, trong trường hợp bạn không thuộc đối tượng được miễn thuế thì khoản thuế thu nhập cá nhân mà bạn phải nộp từ việc chuyển nhượng bất động sản sẽ là 2% giá trị chuyển nhượng ngôi nhà thể hiện trên nội dung của hợp đồng mua bán.
Luật sư, Thạc sĩ Phạm Thanh Bình
Công ty Luật Bảo Ngọc, Hà Nội.