Tư vấn luật

Có được bán nhà hình thành trong tương lai khi chưa được ngân hàng bảo lãnh?

  29/12/2017 - 04:48

Luật sư cho tôi hỏi tôi có được bán hoặc cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai mà chưa được ngân hàng bảo lãnh nghĩa vụ tài chính không?

(kimngan@...)

Luật Kinh Doanh bất động sản năm 2014 đã quy định về điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Cụ thể, Khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định như sau:

"1. Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai".

Cũng theo quy định tại Khoản 3 Điều 56: "Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết".

Chủ đầu tư phải gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua khi ký kết hợp đồng mua. Đây là điều kiện trước khi ký hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai.

bán nhà hình thành trong tương lai
Điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai được
quy định tại Luật Kinh Doanh bất động sản năm 2014

Thông tư 13/2017/TT-NHNN của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã quy định về việc bảo lãnh ngân hàng.

Cụ thể, Điều 12 Thông tư này quy định như sau:

"Điều 12. Quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

4. Trình tự thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai:

a) Căn cứ đề nghị của chủ đầu tư hoặc bên bảo lãnh đối ứng, ngân hàng thương mại xem xét, thẩm định và quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư;

b) Ngân hàng thương mại và chủ đầu tư ký hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản:

(i) Hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai được lập dưới hình thức thỏa thuận cấp bảo lãnh quy định tại khoản 11 Điều 3, Điều 14 Thông tư này và nội dung phù hợp với quy định tại Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản;

(ii) Số tiền bảo lãnh cho một dự án nhà ở hình thành trong tương lai tối đa bằng tổng số tiền chủ đầu tư được phép nhận ứng trước của bên mua theo quy định tại Điều 57 Luật kinh doanh bất động sản và các khoản tiền khác chủ đầu tư có nghĩa vụ phải hoàn lại cho bên mua theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký kết khi đến thời hạn giao, nhận nhà đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua;

(iii) Thỏa thuận cấp bảo lãnh có hiệu lực kể từ ngày ký cho đến khi toàn bộ các cam kết bảo lãnh cho bên mua hết hiệu lực theo quy định tại Điều 23 Thông tư này.

c) Ngân hàng thương mại phát hành cam kết bảo lãnh cho từng bên mua:

(i) Trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, trong đó có quy định nghĩa vụ của chủ đầu tư trong việc hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho bên mua khi đến thời hạn giao, nhận nhà đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua, chủ đầu tư phải gửi cho ngân hàng thương mại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở;

(ii) Trong thời hạn 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, ngân hàng thương mại căn cứ hợp đồng mua, thuê mua nhà ở và thỏa thuận cấp bảo lãnh để phát hành cam kết bảo lãnh cho bên mua và gửi đến địa chỉ của bên mua;

(iii) Cam kết bảo lãnh được phát hành dưới hình thức thư bảo lãnh theo quy định tại điểm a khoản 12 Điều 3 và Điều 15 Thông tư này cho từng bên mua;

(iv) Thời hạn hiệu lực của cam kết bảo lãnh được xác định kể từ ngày phát hành cho đến thời điểm ít nhất sau 30 ngày kể từ thời hạn giao, nhận nhà đã cam kết quy định tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở".

Như vậy, theo quy định trên, chủ đầu tư và ngân hàng thương mại sẽ ký hợp đồng bảo lãnh. Và sau khi có hợp đồng bảo lãnh, thông qua hình thức thư bảo lãnh, ngân hàng sẽ phát hành cam kết bảo lãnh. Kể từ thời hạn giao nhận nhà đã cam kết theo hợp đồng, thời hạn hiệu lực ít nhất là sau 30 ngày.

Nếu chưa thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh, chủ đầu tư sẽ bị xử phạt nếu đã bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai.

Theo NĐ 139/2017/NĐ-CP có hiệu lực thi hành từ ngày 15/1/2018, mức phạt tiền là từ 250-300 triệu đồng.

Luật sư Phạm Thị  Bích Hảo
Giám đốc Công ty luật TNHH Đức An

(Theo Cafeland)