Hỏi: Bố mẹ tôi có hỗ trợ cho anh em tôi mua một căn hộ trả góp (sổ hồng đang được chủ đầu tư thế chấp ngân hàng) vào năm 2015 và anh trai tôi là người đứng tên trên sổ hồng.
Giờ gia đình muốn thêm tên tôi vào sổ hồng (Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở) thì cần thực hiện các thủ tục ra sao, chi phí như thế nào? Mong luật sư tư vấn giúp. Rất mong nhận được phương án tư vấn của luật sư. Chân thành cảm ơn!
Luật sư tư vấn:
Về nghĩa vụ của bên thế chấp sổ hồng
Theo quy định của pháp luật, nếu muốn bổ sung thêm tên bạn vào sổ hồng thì anh bạn phải thực hiện các thủ tục tặng cho bạn một phần của căn hộ đó. Nhưng đối với trường hợp này, quyền định đoạt của anh trai bạn đối với căn hộ sẽ bị hạn chế phần nào do tài sản nằm trong diện thế chấp.
Theo quy định tại Khoản 8 Điều 320 Bộ luật dân sự năm 2015:
"Điều 320. Nghĩa vụ của bên thế chấp
8. Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này."
Tại Khoản 4, 5 Bộ luật dân sự năm 2015 cũng đã quy định:
"4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.
|
|
| Để thêm tên người khác vào sổ hồng đang thế chấp ngân hàng cần phải làm gì? |
Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.
5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật."
Căn cứ theo nội dung quy định nêu trên, chỉ khi bên nhận thế chấp, tức là ngân hàng đồng ý thì anh của bạn mới được phép tặng cho bạn một phần căn hộ. Lúc này, bạn và người anh của mình cùng ngân hàng nhận thế chấp tài sản sẽ cùng lập thỏa thuận 3 bên về vấn đề thanh toán tiền nợ vay của anh bạn với bên nhà băng. Khi đó, anh bạn sẽ được ngân hàng xóa thế chấp và trả lại sổ hồng đang giữ và có quyền lập hợp đồng tặng cho một phần quyền sử dụng căn hộ cũng như thực hiện công chứng hợp đồng theo quy định tại khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014:
“Điều 122. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở
1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, Thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.”
Về đăng ký biến động
Việc công chứng hợp đồng tài sản tặng, cho là bắt buộc theo quy định của pháp luật hiện hành. Do đó, bạn cần đến văn phòng đăng ký đất đai để đăng ký biến động đất đai và bổ sung thêm tên của mình vào sổ hồng.
Tại Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (sửa đổi, bổ sung bởi thông tư 33/2017/TT-BTNMT) đã quy định về hồ sơ thực hiện đăng ký biến động. Cụ thể:
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (Mẫu số 09/ĐK);
- Hợp đồng tặng cho một phần quyền sở hữu căn hộ (công chứng);
- Giấy chứng nhận đã cấp (Bản gốc).
Bạn cần phải nộp đầy đủ các khoản phí, lệ phí theo quy định để thực hiện thủ tục đăng ký biến động.
Luật sư Phạm Thị Bích Hảo
Giám đốc Công ty Luật TNHH Đức An