Hỏi: Ông bà nội tôi có 5 người con và sở hữu một thửa đất nhưng sổ đỏ chỉ ghi tên ông nội. Sau khi ông qua đời (không có di chúc, chưa kịp sang tên đất), bà tôi đã bán mảnh đất này cho ông A. Phía địa chính cho biết, việc làm sổ đỏ cho ông A sẽ rất khó khăn.
Vậy xin hỏi luật sư, liệu bà tôi có thể bán và sang tên sổ đỏ cho ông A được hay không? Thủ tục, giấy tờ ra sao?
Chân thành cảm ơn!
(maihuong10122011@...)
|
|
| Ông nội mất không để lại di chúc, nhà đất thừa kế sẽ được phân chia theo pháp luật. |
Trả lời:
Thông tin mà bạn cung cấp không nêu rõ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là tài sản riêng hay tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân. Vì vậy, chúng tôi tư vấn theo 2 trường hợp sau:
Trường hợp thứ nhất: Quyền sử dụng đất của ông nội bạn là tài sản riêng của ông
Theo điểm a, Khoản 1, Điều 651, Luật Dân sự năm 2015, ông nội bạn mất mà không có di chúc để lại nên mảnh đất và ngôi nhà sẽ được chia thừa kế theo pháp luật. Điều đó có nghĩa là, tài sản này sẽ được chia cho những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất gồm: chồng, vợ, mẹ đẻ, cha đẻ, mẹ nuôi, cha nuôi, con đẻ và con nuôi của người chết.
Trường hợp thứ hai: Quyền sử dụng đất được hình thành trong thời kỳ hôn nhân
Khoản 1, Điều 33, Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014 quy định như sau:
"1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.
Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng…".
Căn cứ theo quy định trên, nếu quyền sử dụng đất hình trong thời kỳ hôn nhân (không thuộc trường hợp thừa kế riêng, tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng) thì quyền sử dụng đất là tài sản chung của ông bà nội bạn.
Do đó, khi ông nội bạn mất mà không có di chúc để lại thì một nửa giá trị mảnh đất cùng ngôi nhà trên đất sẽ thuộc về bà nội bạn. Nửa còn lại sẽ thuộc về ông nội bạn. Trong đó, phần tài sản thuộc quyền sở hữu của ông nội bạn sẽ được chia thừa kế theo pháp luật, chia cho bà bạn và bố mẹ của ông nội bạn.
Đối với cả 2 trường hợp trên, bà nội bạn đều phải khai nhận di sản thừa kế của ông nội để lại. Kế đến, bà bạn có thể thỏa thuận với những người đồng thừa kế về việc nhận toàn bộ thửa đất. Lưu ý là, thỏa thuận phân chia tài sản này cần được lập thành văn bản, được công chứng, chứng thực.
Sau khi hoàn tất việc khai nhận di sản thừa kế, bà bạn sẽ tiến hành sang tên Giấy chứng nhận và được công nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất và quyền sở hữu nhà. Lúc này, bà bạn mới có thể bán ngôi nhà cho người khác.
Hồ sơ sang tên quyền sử dụng đất gồm các loại giấy tờ sau:
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
- Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác trên đất;
- Văn bản khai nhận di sản thừa kế có công chứng.
Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện sẽ là nơi thu nhận hồ sơ sang tên quyền sử dụng đất.
Luật sư Phạm Thị Bích Hảo
(Giám đốc Công ty luật TNHH Đức An)