Hỏi: Tôi có ký hợp đồng mua bán lô đất trị giá hơn 3 tỷ đồng thuộc dự án ở TP.HCM với một công ty môi giới bất động sản. Sau khi hoàn tất thủ tục chuyển nhượng và nộp tiền đặt cọc tôi mới biết đât chỉ là đất nông nghiệp trồng cây lâu năm, không có trong dự án như lời quảng cáo.
Vậy tôi muốn hỏi bây giờ phải làm thế nào để đòi lại được khoản tiền đã nộp cho công ty môi giới trên, và có thể khởi tố hình sự đối với trường hợp này hay không?
Trịnh Thu Hồng
Luật sư tư vấn:
Môi giới bất động sản theo quy định tại khoản 2 điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 là đối tượng trung gian giữa các bên trong giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại và cho thuê mua bất động sản.
|
|
Phải làm cách nào để đòi lại tiền do bị công ty môi giới lừa mua đất?
Nguồn ảnh: phuquoc.net.vn |
Về hoạt động của môi giới bất động sản cũng đã được quy định tại Điều 63 Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Cụ thể:
1. Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng.
2. Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến các thủ tục mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
3. Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
Căn cứ theo quy định trên, hoạt động chính của công ty môi giới địa ốc là đơn vị trung gian giữa các bên có nhu cầu mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản và được hưởng khoản hoa hồng từ các giao dịch này. Vậy nên, việc công ty môi giới thực hiện ký kết hợp đồng chuyển nhượng, đặt cọc là sai quy định.
Căn cứ theo điều 174 Bộ luật hình sự 2015, hành động tự ý dựng lên dự án đất nền không tồn tại, ký kết hợp đồng chuyển nhượng, mua bán với mục đích chiếm đoạt tài sản của người dân rồi đẩy khách mua ra ký tiếp Hợp đồng chuyển nhượng với chủ sử dụng đất như công ty môi giới trên là hành vi lừa đảo, hoàn toàn có thể truy cứu trách nhiệm hình sự.
Nhưng vì chủ thể phạm tội chỉ là cá nhân chứ không phải là pháp nhân nên những người có thẩm quyền của công ty môi giới đứng ra thực hiện ký hợp đồng chuyển nhượng, đặt cọc mới là chủ thể phải chịu trách nhiệm về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản.
Theo quy định tại Điều 200 Bộ luật hình sự, hành vi ký kết hợp đồng chuyển nhượng giá trị 3 tỷ đồng với khách hàng của của công ty môi giới trong khi giá trị hợp đồng chuyển nhượng với chủ sử dụng đất chỉ có 60 triệu đồng còn là dấu hiệu của tội Trốn thuế.
Thêm vào đó, điều 123 và khoản 1 điều 125 Bộ luật dân sự 2015 còn quy định, các giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm vào các nội dung cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì sẽ bị vô hiệu trước pháp luật. Giao dịch dân sự được các bên xác lập một cách giả tạo với mục đích che giấu một giao dịch dân sự khác sẽ bị vô hiệu, còn hiệu lực của giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật có liên quan khác.
Căn cứ theo quy định trên, hợp đồng chuyển nhượng giữa công ty môi giới và bạn do vi phạm điều cấm (công ty bán cái mà mình không có) nên sẽ bị vô hiệu. Cùng với đó, hợp đồng chuyển nhượng giữa bạn và chủ đất cũng không có hiệu lực vì giả tạo (che giấu giao dịch giữa bạn và công ty).
Theo quy định của pháp luật, các bên cần khôi phục lại tình trạng ban đầu và hoàn trả lại những gì đã nhận cho nhau. Công ty môi giới phải trả lại khoản tiền đã nhận theo hợp đồng cho bạn, còn bạn trả lại hợp đồng đặt cọc mảnh đất.
Để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình, bạn có thể tìm đến cơ quan công an nơi trụ sở của công ty môi giới đó để tố cáo sự việc lừa đảo này.
Luật sư, Thạc sĩ Phạm Thanh Bình
Công ty Luật Bảo Ngọc, Hà Nội