Tiền mất tật mang khi mua nhà đất vi bằng

Ném tiền qua cửa sổ khi mua nhà đất vi bằng

Vào tháng 5/2019, UBND quận 12 (TP.HCM) đã ra thông báo đề nghị người dân cần nâng cao cảnh giác đối với những thủ đoạn trong giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà đất vi bằng trên địa bàn.

Nguyên nhân là vì hiện tượng này đã xảy ra khá nhiều tại địa phương trong suốt thời gian qua. Những kẻ thực hiện giao dịch chuyển nhượng nhà đất bằng giấy tay thông qua hình thức lập vi bằng tại các văn phòng thừa phát lại đã sử dụng nhiều hình thức lừa đảo tinh vi để chiếm đoạt tài sản của người dân.

Một dãy nhà chung sổ đang được rao bán tại TP.HCM.

Các giao dịch này thường thực hiện chuyển nhượng những căn nhà “ba chung” (chung giấy phép xây dựng, chung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chung số nhà). Những căn nhà dạng này thường chưa đầy đủ cơ sở pháp lý và việc chuyển nhượng cũng không đúng với quy định hiện hành.

Nội dung thông báo của UBND quận 12 có nêu rõ: “Thông qua việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất với hình thức vi bằng, lợi dụng sự thiếu hiểu biết của người mua, các đối tượng lừa đảo, đầu nậu đất đai đã thu gom đất xây nhà, rao bán bằng thừa phát lại để trục lợi”.

Đồng thời, UBND quận 12 cũng có biết thêm, các đối tượng lừa đảo đã tạo niềm tin cho người mua những căn nhà không có giấy chứng nhận bằng cách nhờ văn phòng thừa phát lại lập vi bằng. Cũng với hình thức lập vi bằng, các đối tượng này còn thực hiện giao dịch thành công nhiều căn nhà có chung giấy chứng nhận.

Thực tế trên đã đẩy nhiều người có nhu cầu nhà đất thực rơi vào tình huống dở khóc dở cười vì tài sản dính vào tranh chấp, xây trái phép hoặc đang cầm cố ngân hàng.

Làm việc tại KCN Tân Thới Hiệp (quận 12), vợ chồng anh Hoàng Minh Tuấn (32 tuổi) đã mua ngôi nhà 2,5 tầng, diện tích 3,2x10m nằm trên địa bàn xã Tam Thới Môn, huyện Hóc Môn với giá 570 triệu đồng vào cuối năm 2015.

Là một trong 4 căn nhà được xây trên lô đất 130m2 nhưng cả 4 căn đều chỉ có chung một cuốn sổ vì diện tích từng căn không đủ để tách sổ theo quy định (chỉ 32m2). Điều này khiến anh Tuấn không thể thực hiện sang tên đổi chủ căn nhà được nên phải tìm đến văn phòng thừa phát lại để thực hiện lập vi bằng cho giao dịch của mình.

Anh Tuấn chia sẻ: “Tôi cũng cẩn thận yêu cầu họ đưa tên mình vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nhà để thành người đồng sở hữu, họ đồng ý. Chúng tôi làm một bản phụ lục hợp đồng về việc này, người bán cam kết sau khi bán hết số nhà sẽ đưa tên của tất cả mọi người vào sổ. Yên tâm có bản vi bằng của thừa phát lại nên tôi cũng không quá sát sao vụ đưa tên vào sổ đỏ chung”.

Nhưng đã một thời gian dài kể từ khi có bản vi bằng nhà đất mà chủ nhà vẫn không đưa tên anh Tuấn vào sổ đỏ đồng sở hữu chỉ vì một trong 4 căn nhà được thực hiện giao dịch nhiều lần.

Ở trong căn nhà mới mua chưa được 2 năm thì gia đình anh Tuấn đã phải dọn đi chỉ vì chủ nhà đã thế chấp khu đất tại ngân hàng, không đủ khả năng trả nên giờ nhà băng đến siết nợ.

Anh Tuấn nói: “Sau này tôi tìm hiểu kỹ thì thấy rằng vi bằng của thừa phát lại chỉ ghi nhận việc giao dịch giữa gia đình tôi và chủ nhà. Vi bằng lập ra chỉ có giá trị khi chúng tôi tiến hành khởi kiện chủ nhà lừa đảo mình. Nhưng họ cũng phá sản rồi thì lấy đâu ra tiền mà đền chúng tôi. Đây là bài học đắt giá của chúng tôi nên mọi người phải cẩn thận”.

Mua nhà đất vi bằng đã khiến nhiều người mất tiền oan vì tài sản đã bị người bán cầm cố tại ngân hàng mà không có khả năng trả nợ.

Vì tin tưởng mua nhà đất vi bằng được lập bởi các văn phòng thừa phát lại nên đã có không ít người dân trên địa bàn TP.HCM bị rơi vào tình cảnh dốc hết tiền để mua nhà nhưng vẫn không có nơi ở.

Mua bán nhà đất vi bằng không có giá trị pháp lý

Theo nhiều luật sư ở TP.HCM, có rất nhiều người dân khi mua nhà đất đã nhầm tưởng rằng tồn tại “vi bằng công chứng thừa phát lại” và tờ giấy này hoàn toàn có thể thay công chứng, chứng thực. 

Nhưng thực tế, vi bằng công chứng thừa phát lại không hề có giá trị về mặt pháp lý, chỉ có vi bằng do thừa phát lại lập và văn bản công chứng do công chứng viên chứng nhận và hai loại văn bản này là khác nhau. Chính sự mập mờ này đã bị những kẻ xấu lợi dụng để lừa tiền của người mua nhà đất.

"Vi bằng là văn bản do thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác, còn văn bản công chứng là hợp đồng, giao dịch, bản dịch đã được công chứng viên chứng nhận theo quy định của Luật Công chứng."

Điều 28 Nghị định 61/2009/NĐ-CP cũng đã quy định rõ về giá trị pháp lý của vi bằng. Cụ thể: "Vi bằng có giá trị chứng cứ để tòa án xem xét khi giải quyết vụ án. Vi bằng là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật. Vi bằng chỉ ghi nhận nội dung cụ thể của sự kiện, hành vi được ghi nhận và kèm theo vi bằng có thể có hình ảnh, băng hình và các tài liệu chứng minh khác."

Đối với hoạt động giao dịch nhà đất, các bên được thừa phát lại lập vi bằng song vi bằng này chỉ ghi nhận lại việc giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ chứ không chứng nhận việc mua bán nhà đất đã diễn ra. Do đó, việc sử dụng vi bằng trong mua bán nhà đất là hình thức "lách luật", không có giá trị về mặt pháp lý và có thể bị tuyên vô hiệu khi tranh chấp xảy ra.

Việc lập vi bằng trong mua bán nhà đất là một trong những hình thức "lách luật", có thể bị vô hiệu trước tòa.

Bà Phan Thị Bích Thuận - Phó Giám đốc Sở Tư pháp TP.HCM cho rằng, Sở Tư pháp cần yêu cầu các văn phòng thừa phát lại thực hiện đúng các quy định của pháp luật cũng như các hướng dẫn mà Bộ Tư pháp đã đưa ra. Cùng với đó, các văn phòng thừa phát lại cần phải giải thích rõ để người dân được hiểu tường tận về chức năng của vi bằng.

Nữ chuyên gia pháp lý nói thêm: “Nếu văn phòng thừa phát lại nào thực hiện không đúng quy định của pháp luật và hướng dẫn của Bộ Tư pháp sẽ bị thanh tra, kiểm tra và xử lý theo quy định”.